小心瑕疵屋被漂白(下)！看懂手法買房有保障

[房地王／盧振池報導]  

在一般民眾的眼裡，有重大瑕疵的房子（例如凶宅、海砂屋）或許不值得一提，但是在部分投資客的心裡卻可能是難得賺錢的機會，因為在投資的市場裡，「人棄我取」是絕佳的指導原則。不過，這些瑕疵屋到了他們的手上，還是會經過適當的「漂白」動作，像是前一篇提過的「轉賣過手」、「法拍」等方式。除此之外還有以下不同的作法值得大家留意，否則民眾在不知情之下買到這一類的房子就會產生難以收拾的購屋糾紛。  

▲購買中古屋要當心被漂白過，買新成屋就沒有這個問題了。  

第3種漂白的方式是「先租再賣」，也就是房東買下凶宅之後，再出租給房客居住。由於現行的租屋法令條文裡，並沒有強制房東必須把「凶宅」的事實告知房客，所以等到房客住了很多年、凶宅的氛圍及記憶逐漸被人遺忘之後，再高價賣掉這間房子。  

所以想要避免租到、或買到這種凶宅，記得和房東在簽訂租屋契約裡，要加註「此租屋不是凶宅，否則租屋契約無效，房東另外需支付房客＿＿個月房租費的精神賠償金」等字樣；如果是買這種已經出租數十年的房子，問里長、鄰居可能他們也不知道這間房子是不是凶宅？所以最好的方法還是自己到轄區派出所、或是凶宅網查一查陳封已久的歷史檔案比較保險。  

▲國內拆屋重建的情況還算普遍，不論之前的房子有沒有問題，通常經過數年的曬地之後，對新住戶總是有利的。

  還有一種方式則是建商常常採用的作法，那就是「拆屋重建」。如果是海砂屋、幅射屋要拆除重建（類似所謂的「都市更新」），整棟社區大樓建築物可以煥然一新、屋齡歸零、舊屋變新屋，對建商、住戶及政府都是好事一樁；但如果是社區大樓的某一戶是凶宅，拆屋重建之路自然是困難重重，所以凶宅拆掉重建的例子比較常出現在透天厝、或是發生火災致死事件的營業場所改建案身上。  

不過民俗專家建議，在凶宅或此一類的場所被拆屋改建之前，最好經過1~3年的「曬地」，也就是拆屋之後的要維持1~3年的空地情況，並任由太陽曝曬，把陰氣徹底去除之後再來興建房舍，這樣做對新搬進來的住戶比較有保障。  

▲購屋有木地坪的中古屋，要注意會不會有白蟻的問題。  

除了上述的重大瑕疵屋之外，不少民眾購買中古屋時也會不小心買到諸如白蟻屋、漏水屋、壁癌屋等的瑕疵屋，而這一類容易讓人誤觸陷阱的原因，大多是前屋主以華麗的裝潢掩飾了這些不好的屋況，因此房仲業者建議民眾如果擔心這一類的房子，可以儘量挑選簡單裝潢、或是沒有裝潢過的房子來買。  

如果是查看裝潢過的房子，也可以去注意某些地方是不是裝潢得比較新？某些地方則是比較舊？那麼新裝修的地方很可能就是有瑕疵之處；在購屋契約書上，也可以加註「此屋無漏水、白蟻侵害或壁癌等瑕疵，否則買方可無條件解約」等條文，以便保障購屋權利。