「黑馬」逆襲！台中梧棲交易量暴衝102.9%！六都12月量增25%藏玄機，這項金融風險你不可不知！

🚀【每日房市速報】2025房市震撼彈！台中「黑馬」逆勢狂飆，六都年末回暖，但「超貸地雷」引爆金融隱憂？🤔 #房產投資 #市場趨勢 #區域房價 #金融風險 #不動產估價 #房市分析 ### 摘要：2025房市寒冬中的區域熱點與潛在風險 剛剛過去的2025年，台灣房市在政策緊縮、升息循環與經濟挑戰下，整體呈現「量急縮、價小跌」格局，六都全年交易量合計204,596棟，年減24.6%，創下八年來新低，為史上最大單年交易量減幅。其中，台中市交易量僅4.25萬棟，創七年新低，北屯區更面臨42.7%的年減幅。然而，市場並非全然冷清，部分區域逆勢崛起。 在台中，海線一哥「梧棲區」憑藉台中港特定區大案的交屋潮，交易量衝破5561棟，年增率高達102.9%，增幅榮登六都之冠，成為2025年房市的最大黑馬。同時，台中捷運路網持續擴張，規劃中的捷運紅線（崇德豐原線）途經崇德大道，吸引誠邑築、冠德、豐邑等品牌建商提前布局，預計2026年漢神洲際開幕也將進一步推升區域熱度，使崇德大道成為新的推案戰場。台北方面，民生復興商圈也受惠於建國北路一殯改建與民生汐止線捷運規劃兩大利多，持續支撐房市發展。 值得注意的是，在市場總體低迷的背景下，2025年12月六都建物買賣移轉棟數合計19,892棟，月增25.0%，創下年度單月新高。這波回溫主要受惠於第四季傳統購屋旺季、央行房貸總量管控回歸銀行自主性管理，以及年底大量新屋完工交屋潮的挹注。同時，屋主心態轉向務實，議價空間略為鬆動，也促使觀望已久的剛性買盤逐漸回籠，尤其台中、台南、高雄等中南部地區買氣回升顯著，預期這股動能可望延續至農曆年前。 然而，在市場緩步回溫的同時，潛在的金融風險不容忽視。中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長郭國任警示，目前公股銀行在不動產估價上仍以內部估價為主，存在「球員兼裁判」的利害衝突，恐導致「超貸」或貸款不公，甚至可能重演1990年代東帝士集團超貸倒閉引發的金融風暴。他呼籲政府應盡速建立獨立性估價原則與外部估價制度，以健全不動產抵押市場機制，降低系統性風險。展望2026年，房市預計將回歸理性供需，呈現「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象將更加明顯，買賣雙方在價格上的博弈將是關鍵。 ### 今日焦點： * 🎯 **台中梧棲躍升黑馬，區域分化加劇：** 2025年台中房市整體急凍、交易量創七年新低之際，梧棲區卻因交屋潮逆勢暴衝102.9%，成為六都交易量增幅最大黑馬；而北屯區則受高價影響，交易量大幅衰退。顯示區域發展差異將是未來房市主軸。 * 📈 **六都年末交易量反彈，政策與交屋雙重助攻：** 2025年12月六都建物買賣移轉棟數月增25%，創年度單月新高，主要得益於房貸總量管控鬆綁與年底大量新屋交屋潮，帶動剛性買盤回籠。但全年表現仍創八年來新低，顯示市場回溫力道仍待觀察。 * 🚨 **不動產估價漏洞藏金融隱憂，專家籲外部監管：** 不動產估價師公會理事長郭國任嚴正指出，公股銀行內部估價機制恐造成「超貸」風險，呼籲政府借鑒他國經驗，建立獨立外部估價制度，以避免重蹈金融風暴覆轍，健全房市與金融體系。 ### 專家分析： 從今日的報導來看，未來房市走勢將更加傾向「區域為王」的格局。有重大建設（如台中捷運紅線帶動的崇德大道商圈、台北民生復興商圈的都更與捷運線）或產業題材支撐的區域，將持續吸引建商布局與自住客群，成為具備「抗跌保證」的亮點。對於買方而言，雖然12月的交易量反彈與屋主議價空間鬆動帶來了進場機會，但這更多是短期政策調整與交屋潮的結果，2025年全年量能仍陷低谷，且潛在的金融超貸風險仍是長期的變數。預期2026年房價將進入「價緩跌、量盤整」的區域分化階段，買方在入手前需更仔細評估區域基本面與長期發展潛力，而非僅看短期量能變化。金融機構的估價機制健全與否，也將直接影響市場透明度與穩定性，值得所有市場參與者高度關注。 ### 建議： 面對房市冷熱不均的局面，購屋前務必深入研究區域「建設題材」與「金融風險」，並理性評估自身「剛性需求」，切勿盲目追高或忽視潛在危機！🏡🔍💡