💡2026房市搶先看：竹科點燃北台熱潮，中南部讓利成王道？聰明買賣這樣抓！

--- ### 每日房市速報：政策高壓與市場分化下的「價量平衡」新常態 今天的房市脈動，清晰勾勒出在政策調控與區域經濟動能交織下的多元景象。儘管政府打房政策力道未減，尤其央行第七波信用管制續行，使買賣雙方價格拉鋸，然而，2025歲末已見遞延性買盤緩慢回籠。代銷雙雄海悅與愛山林皆對2026年市場展望抱持審慎樂觀，預期將「不比2025差」，並將推出合計逾8,000億元的龐大案量，暗示市場潛在動能。 細究各區表現，北部科技重鎮如新竹竹北高鐵特區，受惠於宏匯冠德155億複合式商辦、聯發科90億地標商辦，以及文興國中改制完全中學等重大建設利多，剛性需求旺盛。「蒔光APM」等具學區、機能優勢的均質三房產品，即使在市場降溫下仍受青睞。雙北市的北士科亦因輝達題材，成交均價從110萬元抬升至120萬元，表現亮眼。 反觀中南部市場，特別是台中和高雄，雖然也有順天建設等品牌建商積極布局（如順天150億案量蓄勢待發），但普遍需透過「讓利」策略才能成功促成交易。愛山林董事長祝文宇便證實，透過市場行情75折左右的讓利價，旗下如「濱河帝景」已售逾八成。這顯示在中南部市場，純粹的品牌效應已不足以支撐高價，價格彈性成為關鍵。 整體而言，永慶房產集團統計顯示12月全台交易量僅微增1%，反映市場已回歸自住需求為核心的健康交易模式，但信用管制仍限縮交易擴量空間，預期2026年房市將呈現「價緩跌、量盤整」格局。同時，儘管台灣超額儲蓄將突破5兆元，游資豐沛，但建商面臨請照與土方處理成本暴漲等難題，亦為未來供給帶來變數。 --- ### 今日焦點： * 🚀 **北台灣科技動能噴發，區域建設撐起房價高點：** 竹北高鐵特區與雙北北士科，在巨額科技投資與學區利多加持下，房市熱度不減，特定產品甚至逆勢上漲，凸顯產業聚落對房市的強大推升力。 * 💰 **「讓利」成中南部與部分市場成交顯學：** 從愛山林實績到中南部順銷案，市場已證明，面對觀望買盤與政策管制，適度讓價是刺激買氣、加速去化的有效策略，品牌與地段不再是唯一保證。 * 📊 **2026年房市「價緩跌、量盤整」：** 永慶與多位專家預判，政策管制、買賣方價格拉鋸，加上建商面臨開發成本挑戰，使得整體房市難以出現爆發性成長，將以自住客為主導，交易量維持平穩，價格呈現溫和修正。 --- ### 專家分析： 當前的房市，正處於一個多重力量拉扯的微妙平衡點。政策的持續管制，無疑讓投機退潮，使市場回歸以「自住剛性需求」為核心的健康模式，這也解釋了永慶數據中自住需求佔主導地位的現象。然而，區域分化的趨勢將在2026年更加明顯。擁有強大產業引擎的區域，如竹北高鐵特區（聯發科90億、宏匯冠德155億等大型投資）與北士科（輝達效應），能有效吸納高所得人口，支撐房價，甚至如北士科般實現每坪10萬元以上的漲幅。 相對地，缺乏此類明確利多支撐的區域，將更依賴建商的「讓利」策略來刺激買氣。愛山林祝文宇的成功案例證明，只要在土地取得成本上有優勢，並願意打出比市場行情更具吸引力的價格，便能有效轉換成交量。這也透露出，在「量穩價平」或「價緩跌、量盤整」的預期下，買方議價空間將會增加。 值得注意的是，雖然台灣超額儲蓄已近5兆元，資金豐沛，但央行信用管制與銀行保守放貸態度，如同為市場繫上安全帶，限制了這股游資直接湧入房市的速度。同時，建商面臨的營建成本飆升（如土方處理費用暴漲5-6倍）和請照困難，也會影響新案供給與工程進度，導致市場「死不掉、卻也好不了」的緩慢自癒狀態，這意味著買方在選擇物件時，除了價格，更應考量建案的品質與開發商的財務穩健度。 --- ### 建議： 面對2026年房市，自住買家應積極把握中南部與部分地區的「讓利」機會，而賣方則需務實評估物件價值，適度讓價以加速成交！