台灣購屋壓力全球第22

janechiu
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【房地王記者/邱和珍報導】

由全球數據庫(Numbeo)所公布的2016年年中全球「房價所得比」調查結果顯示,在全球95個國家及地區中,台灣人需不吃不喝15年才能買得起房子,雖比同為亞洲四小龍的香港(34年)及新加坡(20年)好一點,但比南韓(13年)略差,購屋壓力全球第22,在四小龍中排第3。

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▲亞洲四小龍房價所得比                                               圖片來源:房地王  


傳統置產觀念 助長房價勁揚

這項統計共調查收集全球95個國家及地區的國內生產毛額(GDP)、人口成長率、薪資所得、不動產價格及房貸利率,經過數學運算後得出各項指數,如房價所得比、房貸負擔指數等。值得注意的是,在全球房價所得比最高前十名中,光是亞洲就佔了六個,可見亞洲國家購屋壓力比其他洲國家沈重。  

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實務上,房價所得比與貸款負擔率是衡量購屋負擔能力的重要指標。在華人社會中,普遍仍存有「有土斯有財」的觀念,認為買房子是擁有財富的保證。從這點上,就不難理解為何香港、中國大陸、新加坡及台灣的房價所得比居高不下、房貸負擔指數偏低,因為人們畢其一生的努力,無非就是希望能實現買房的美夢,哪怕每個月的房貸已超出薪水,仍然咬牙苦撐。 在房貸負擔指數部分,香港以0.46高居亞洲四小龍之首,其次是新加坡的0.77,台灣與韓國均為1.05。如果再與其他東亞國家相比,台灣整體的房貸負擔能力低於日本的1.29,更低於馬來西亞的1.39。然而若與去年(2015)同期的0.57相比,台灣民眾的房貸負擔能力則提高8成4。顯然地,在政府連續祭出多項房市政策後,已稍微紓解房價上漲壓力;但房價是否持續探底,或僅暫時為高檔盤整?多數分析師仍持保留態度。  

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房地產,抗通膨的最佳理財工具

大多數的房地產分析師認為,房貸負擔能力與利率有關。目前台灣的房貸利率平均約2.12,只比日本(1.51)高,在東亞是房貸利率第二低的國家。弔詭的是,房貸利率雖比鄰近亞洲國家低,為何台灣人仍需不吃不喝15年才能買得起房子,馬來西亞人卻只要9年的時間?有些人認為,這是因為投機客炒房,導致房屋需求增加,連帶地助長了房價飊升。 以香港為例,當地的房地產買主很多是來自中國大陸。這些大陸投機客不光是在香港炒房,在中國內地也惡名昭彰。因此,當香港的房貸負擔指數低到只有0.46,大陸也以0.47緊跟在後。但話又說回來,為何這些投機客特別獨鍾香港房市?有人認為,香港的匯率政策助長了投機客的炒作空間。  

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理論上,當本幣持續升值時,就會吸引龐大的海外資金進入當地市場,同時換成本幣資產,藉以規避相對的外幣貶值。這些避險外資以投入當地房地產居多,所以有些人會把匯率升值,列為是造成房價上漲的原因之一。 香港與台灣同樣是一個高度仰賴國際貿易的經濟體系,為了維持貨幣穩定,自1983年起,即採取7.8港元兌換1美元的固定匯率政策。從2012年開始,港元兌美元按7.75元兌1美元,小幅升值。直到今年年中,港元匯率仍維持在7.75左右,值此之際,香港市中心每坪房價已漲到折合台幣約240萬元,比新加坡市中心房價高出32.57%,更比台北市高出231.23%。假設台灣民眾想要在台北市區買房,可能需要不吃不喝15年才能買得起,但香港人卻需要花34年,比台灣民眾多出1.25倍的時間,才能辦得到。


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▲匯率與房價之間會有連動效果。                                            製圖:房地王  

由於大陸投機客挾著雄厚的資金在香港大買樓房,已使當地成為亞洲房價最貴的地區,這不禁讓人憂心忡忡與大陸僅有一海之隔的台灣,房價走勢會不會像香港一樣,漲到令人望樓興嘆的地步?  

新制高稅率 假外資無利可圖

相較於外資進出容易的經濟體系如香港或新加坡,台灣則是一個有外匯管制的國家。既然外資進出台灣不容易,是否就可以避免因外資炒房而導致房價飊漲? 回顧2011年中及2012年同期,台幣兌美元匯率分別為28.79元及29.94元,民眾需不吃不喝19年及 17年,才能買得起房子;2013年台幣貶到30.11元時,民眾買房比前年縮短2年;2014年升值到30.03元,又延長為24年之久;2016年7月,台幣貶到31.95元,時間則縮短為15年。  

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從以上台幣升值與房價所得比之間的關係,可以清楚發現到,匯率變動的確會對房市造成影響,只是程度不同罷了。為了防止投機客趁台幣升值之際,化身假外資在台購置不動產,現行房地合一稅明訂個人外資(非居住者)若持有一年內出售者,需課45%獲利所得,持有一年以上則一律課徵35%。若與台灣民眾出售房產所得稅率相比,外資被課徵的稅負相對重許多。 在過去幾年中,政府曾推出一連串的房市政策,可能大多為奪民之利,所以很少叫好又叫座。其實,就房市長期發展來說,過多的投機的確不利房市體質健康;但如過度抑制,也會對房地產業帶來負面影響。

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▲黃金商圈周邊房價成為房市政策抗跌保值的保證。          圖片來源:房地王  

房市政策猶如一把雙刃劍,有利有弊(如稅賦、匯率),政府制訂任何與房市有關的政策,都應秉持專業,廣泛收集輿情,再作出合情合理的決策,如此才能真正解決民眾住屋問題,紓解因高房價為台灣所帶來的經濟社會問題。    

 

 

關於記者 janechiu

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