顛覆房產觀念 捷運共構宅是票房毒藥?

盧振池
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[房地王/盧振池報導]   隨著房地產市場的不景氣,以往是房市票房保證-「捷運共構宅」的新聞,也跟著黯淡下來。但是最近沈寂很久的捷運共構宅標售案又出現在媒體版面上,只不過,這次不是哪一間捷運共構宅又創下了成交新高價?而是一連7次流標、這次要大降底價再重新標售的「臨沂帝國」捷運宅。讓大家不禁懷疑:「捷運共構宅是不是已經變成票房毒藥?」

  臨沂帝國
▲台北市「臨沂帝國」捷運宅地段雖好,卻是最難賣的捷運共構宅。  

這一間創下「7次流標」的紀錄、月底又要再降底標1,000萬元的捷運共構宅位在台北市捷運忠孝新生站上,坪數是62.7坪,2014年初次標售的底價約是7,800多萬元,折合每坪約124萬元,因為適逢房地產市場景氣從多頭轉為空頭行情,多年來落得無人投標的窘境。現在這間捷運共構宅的底價要降1,000萬元,等同於每坪房價下滑12.2%。  


投標前留意底價是否太高

當地房產業者表示,這間捷運共構宅的地段其實相當不錯,不僅有公園、國小學區,位置鄰近忠孝東路也是一大賣點,但是卻淪為「7次流標」捷運共構宅的紀錄苦主,原因除了前述的房市景氣反轉向下之外,捷運局把每坪單價訂得太高也是主因。  

捷運房子

▲捷運忠孝新生站是「板橋-南港線」、「南勢角-蘆洲線」的交會車站。   以國外的捷運共構宅而言,每坪單價大約比附近的平均房價高出10%上下,但是同樣情況到了台灣,民眾就是特別喜歡捷運共構宅,每坪單價大約比一般的平均房價高出30%以上,甚至在房市處於多頭市場時,還出現過40~50%的超額行情。  


捷運宅房價容易超漲

這些全是因為台灣人普遍存在的「有土斯有財」投資觀念,以及雙北地區的地狹人稠特性,使得不論是投資還是自住型的購屋族都喜歡搶標捷運共構宅。然而,一旦房地產的景氣繁華落盡,捷運共構宅太高的底價當然只有等著「流標」的份,所以捷運共標宅不是變成了「票房毒藥」,而是主事者不懂得早一點順應市場行情變化罷了!  

房價
▲國內的捷運宅房價和國外捷運宅相比,普遍有超漲的情況。  

另外,「坪數太大、總價過高」也是這間捷運共構宅乏人問津的原因,不過房地產市場變得冷清之後,市面上所有高總價的房子本來就變得很難賣,不是只有捷運共構宅難賣而已,所以這間流標7次的捷運共構宅又再次背了「票房毒藥」的黑鍋。  


高總價產品已沒落

試想,一間總價將近7,000萬元的房子、房屋貸款7成,以房貸利率2%計算,每個月的本金加利息就要繳24.8萬元給銀行,應該只有極少數的家庭可以買得起這樣的房子;就算買得起,大家也會因為這種房子「將來要賣也很難賣」而望之卻步,所以不能以此就說「捷運共構宅已成票房毒藥」,而是由此記取教訓:沒有一種房子是「只漲不跌」的,買房子一定要挑「能力所及、符合自己需求」的房子,才能當個快樂的購屋族。  

房市景氣
房市景氣不佳,高總價的房子首當其衝。  

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