顛覆房產觀念　捷運共構宅是票房毒藥？

[房地王/盧振池報導]   隨著房地產市場的不景氣，以往是房市票房保證－「捷運共構宅」的新聞，也跟著黯淡下來。但是最近沈寂很久的捷運共構宅標售案又出現在媒體版面上，只不過，這次不是哪一間捷運共構宅又創下了成交新高價？而是一連7次流標、這次要大降底價再重新標售的「臨沂帝國」捷運宅。讓大家不禁懷疑：「捷運共構宅是不是已經變成票房毒藥？」

 
▲台北市「臨沂帝國」捷運宅地段雖好，卻是最難賣的捷運共構宅。  

這一間創下「7次流標」的紀錄、月底又要再降底標1,000萬元的捷運共構宅位在台北市捷運忠孝新生站上，坪數是62.7坪，2014年初次標售的底價約是7,800多萬元，折合每坪約124萬元，因為適逢房地產市場景氣從多頭轉為空頭行情，多年來落得無人投標的窘境。現在這間捷運共構宅的底價要降1,000萬元，等同於每坪房價下滑12.2％。  

投標前留意底價是否太高

當地房產業者表示，這間捷運共構宅的地段其實相當不錯，不僅有公園、國小學區，位置鄰近忠孝東路也是一大賣點，但是卻淪為「7次流標」捷運共構宅的紀錄苦主，原因除了前述的房市景氣反轉向下之外，捷運局把每坪單價訂得太高也是主因。  



▲捷運忠孝新生站是「板橋-南港線」、「南勢角-蘆洲線」的交會車站。   以國外的捷運共構宅而言，每坪單價大約比附近的平均房價高出10％上下，但是同樣情況到了台灣，民眾就是特別喜歡捷運共構宅，每坪單價大約比一般的平均房價高出30％以上，甚至在房市處於多頭市場時，還出現過40～50％的超額行情。  

捷運宅房價容易超漲

這些全是因為台灣人普遍存在的「有土斯有財」投資觀念，以及雙北地區的地狹人稠特性，使得不論是投資還是自住型的購屋族都喜歡搶標捷運共構宅。然而，一旦房地產的景氣繁華落盡，捷運共構宅太高的底價當然只有等著「流標」的份，所以捷運共標宅不是變成了「票房毒藥」，而是主事者不懂得早一點順應市場行情變化罷了！  


▲國內的捷運宅房價和國外捷運宅相比，普遍有超漲的情況。  

另外，「坪數太大、總價過高」也是這間捷運共構宅乏人問津的原因，不過房地產市場變得冷清之後，市面上所有高總價的房子本來就變得很難賣，不是只有捷運共構宅難賣而已，所以這間流標7次的捷運共構宅又再次背了「票房毒藥」的黑鍋。  

高總價產品已沒落

試想，一間總價將近7,000萬元的房子、房屋貸款7成，以房貸利率2%計算，每個月的本金加利息就要繳24.8萬元給銀行，應該只有極少數的家庭可以買得起這樣的房子；就算買得起，大家也會因為這種房子「將來要賣也很難賣」而望之卻步，所以不能以此就說「捷運共構宅已成票房毒藥」，而是由此記取教訓：沒有一種房子是「只漲不跌」的，買房子一定要挑「能力所及、符合自己需求」的房子，才能當個快樂的購屋族。  


▲房市景氣不佳，高總價的房子首當其衝。