首購族買房沙盤推演!解決問題step by step

盧振池
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根據中央銀行統計銀行業者每個月的新承作房屋貸款資料顯示,目前房地產市場的購屋主力是首次購屋族、自住型買家。其中又以「首購族」為現階段最重要的買房客層,使得銀行業者紛紛打出「低利率」策略、推案的建商也採取「中低坪數、中低總價」等產品規劃來壓低買屋的門檻,目的都是為了要搶占首購族的商機。


▲購屋的資金規劃很重要,得從各方面沙盤推演做起。

 不過,買房子畢竟不是兒戲,一棟房子的總價相當龐大,買賣相關的手續也很複雜,不像到購物網站買個皮包「便宜又隨時可退」。所以購屋之「錢」,自己得事先花心思去計算清楚,而不是親友或專家說「房市可以進場了」,就倉促跑去買了。問題是:買房子應該如何去推算沙盤推演、並且化解問題?以下提供實用的step by step 給首購族參考。

 首購族計劃要買房子的時候,第一步要擔心的兩大問題,一個是「購屋自備款不足」,另一個就是「房屋貸款額度不夠多」。這兩大問題只要其中一項沒有達到目標,房子應該就買不成了。不過仔細來看,如果能夠解決第二個問題—向銀行申請到更多額度的房屋貸款成數,那麼第一個問題—購屋自備款不足的麻煩也就隨之解決了。

 例如想要買總價1,000萬的房子,以7成的房貸成數計算,購屋的自備款就要準備個300萬元,如果房貸成數提高到8成時,自備款可以降低到200萬元,首購族就可以輕鬆買到房子。然而,首購族想要擁有「更多額度的房貸成數」,又得認真思考另外的兩大問題,一個是「每個月房貸金額是否負擔得起?」,另一個則是「銀行是否核准高額房貸?」。

 針對第1個問題—每個月房貸金額是否負擔得起?第一步要去計算8成房貸會比7成房貸每個月增加多少房貸壓力?以前面的例子而言,當房貸利率是1.7%(無採用寬限期)時,每個月大約增加4,918元的房貸支出,對於年輕一輩、收入還不是很高的首購族來說,不可謂不重,所以想要解決這個問題,就得靠自己努力工作、或兼職增加收入,或是改買房價低一點的房子,或是申請還款年限長一點的房屋貸款。


▲向銀行申請高額的房屋貸款,必須先看自己繳不繳得起房貸。

 至於第2個問題—銀行是否核准高額房貸?以銀行業者現在幾乎每一家都是「錢滿為患」,再加上同業積極搶占房貸市場的現狀況來看,首購族想要爭取到8成的房屋貸款,應該沒有多大的問題,除非是首購族的收入不夠、或是信用狀況不良(例如有欠卡債或過多的汽車貸款、信用貸款未還清)。解決之道通常是自己申辦房貸時,再額外去找保證人給銀行,或是等收入高一點、其他貸款還清之後再來買房子。

 

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