買房子簽約！你的分管契約也簽了嗎？

[房地王/盧振池報導]  

上次房地王專欄裡提到的「約定專用」，引起購屋民眾的熱烈回響，因為住宅社區裡有專用到露台、一樓空地或頂樓空間的住戶，要把這些「約定專用」事項經由區分所有權人大會決議過，並且載明在於管理規約裡，才算對這些使用空間的住戶有所保障。  

▲別懷疑！社區裡的有些共有空間，非特定住戶就是不能去使用它。  

然而法界人士表示，涉及到社區裡的共用空間供特定共有人（或住戶）使用的情形並不只有「約定專用」這項而已，另一種型態就是民眾常聽到的「分管契約」。值得注意的是，「約定專用」、「分管契約」這兩種情況雖然都是規範社區建築物的共用空間供特定共有人的使用，但是在意義上及法律上都有很大的差異，最近就出現有些住戶因為誤解這兩者的差異，而損害自身權益的社會新聞。  

所謂「分管契約」是指，社區建築物的共有人以契約的方法，約定由其中一人管理或使用共有部分、或約定各共有人分別管理或使用共有部分、或是約定其他特定的管理及使用方式；而「約定專用」則是經由社區的所有權人大會決議，並且載明在社區管理規約之中，才會產生特定人使用共有部分的效力。  

分管契約和約定專用的差別

資料來源：房地王整理  

由此可知，「分管契約」和「約定專用」最大的差別就是：分管契約是由社區共有人彼此簽定契約，但是約定專用則是要有所有權人大會的決議（通常是過半數即可），再寫入管理規約之中就可以了。感覺上，「分管契約」的規範似乎比「約定專用」要難上許多，但是實際上，很多人在買房子的時候，或許已經簽下了「分管契約」都還不自知哩！  

這是因為建商在賣房子、和買屋民眾簽定買賣契約書時，為了、減少日後住戶使用共有專用空間的紛爭，契約書的內容就有部分條文已經約定了「特定共有人可以使用全部或部分的共有空間」（例如3樓露台歸給3樓住戶專用，以免發生4樓住戶要求使用而侵入3樓門戶的亂象）的分管契約，只是很多購屋的民眾沒有細看契約書的條文內容。  

▲買房子簽訂的契約書裡，有些條文就是由建商當媒介的「分管契約」性質。  

不過，購屋民眾別以為這樣由「建商代替房屋產權共有人」簽訂的分管契約是無效的，因為最高法院曾經做出判例指出，契約固然要當事人互相表示「意思一致」才能成立，但是「意思一致」不限於當事人直接表示，經由第三人當媒介而獲得「意思一致」的契約時，不能說這個契約不成立。所以民眾在簽約買房子時，一定要看清楚契約內容，交屋之後也要多多參與社區的所有權人大會，才能確保相關的住戶權益。