報稅必看！五大房地產所得稅申報常見錯誤

[房地王/盧振池報導]  

又到了5月份報稅的季節，每年一到這個時刻，不少人就會犯下報錯所得稅的錯誤，尤其是房地產的買賣金額都相當龐大，相關的所得及稅務金額也很嚇人，一旦報多了傷及自己的荷包，報少了又可能要面臨稅捐機關的罰則，本文特別列出申報綜合所得稅時，有關房地產方面，民眾最容易報錯稅的五大項目，以免日後被要求補稅、甚至挨罰：  

一、購屋房貸利息扣除額、租金扣除額僅能二選一

有些家庭可能繳了銀行房貸來買房子，但是卻把這間房屋出租給別人，自己再去租別人的房子來住，結果把「購屋房貸利息」和「租金支出」都列為所得扣除的項目，這樣都會被稅捐機關視為重大錯報項目。正確做法是只能這兩者「二選一」做為扣除額，不能同時列為扣除所得的項目。  

▲購屋房貸利息和租金支出扣除額，只能二選一。  

二、自用住宅房貸利息才可列為扣除額

其實，上面提及的案例並不能將購屋房貸利息支出列為扣除額，因為所得稅法規定：只有「自用住宅」的購屋房貸利息支出可以作為扣除額，所以民眾把房子出租給房客、賺取租金時，這間房子的房貸利息支出就已經不符合扣除額的條件。  

三、扣除額有上限

不論是列舉「購屋房貸利息」扣除額，或是「租屋租金」扣除額，其提列的扣除金額都有最高金額扣除的限制，其中購屋房貸利息扣除額每一個申報戶的上限金額是30萬元（必須先扣掉儲蓄投資特別扣除額），租屋租金支出扣除額的上限則是12萬元，這兩項金額在今年報稅時都沒有更動，超過上限金額的部分只得自行吸收、不能再列為扣除額。

  ▲賣掉預售屋有獲利時，也要列入綜合所得稅裡的財產交易所得。  

四、別漏報預售屋獲利 

不少民眾誤以為預售屋還沒有蓋好、沒有產權移轉登記的問題，所以賣掉預售屋或是預售屋預約單（俗稱「紅單」）如果有獲利，也不必申報所得稅。其實這是錯誤的觀念，因為預售屋的買賣雖然不必去登記產權，但是稅捐單位認定買賣預售屋和預售屋預約單是「權利移轉」，權利移轉的獲利仍然屬於財產交易所得，所以還是要申報到綜合所得稅裡。  

房地合一稅新制和舊制的差別

資料來源：財政部，房地王整理  

五、搞懂售屋的新制、舊制

最後要提醒民眾的是，今年是房地合一稅制實施以來，舊制、新制同時存在的申報所得稅的年度，去年有賣掉房地產的民眾要先搞清楚自己是適用舊制，還是適用新制？才不會報錯房地產的財產交易所得項目。