一張圖搞懂房地買賣應繳納的稅費

【房地王記者/邱和珍報導】

房地買賣流程大致分為「簽約」、「用印」、「完稅」與「交屋」等四個階段，需要繳納的稅費包括印花稅、契稅與土地增值稅，最後賣方再根據所適用的稅制申報財產交易所得稅或房地合一稅。 一般而言，當買賣雙方對於價格已達成共識，即可進行簽約程序。簽完約以後，雙方需準備過戶所需的相關資料，以利後續申報稅賦作業。  

▲房地買賣稅務流程　　　　　　　　　　　　　　　 圖片來源：房地王  

買方

印花稅： 不動產買賣雙方當事人如要向地政機關辦理過戶時，必須依照規定格式簽署不動產買賣契約書即俗稱的公契，並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票，才能辦理產權移轉登記。

契稅： 通常不動產買賣都是房屋與土地一併移轉，買方須繳納契稅，賣方則須繳納土地增值稅，若只買土地就不用繳契稅。至於契稅的計算方式，是以當年房屋評定現值乘上6%稅率。  

▲買房需繳契稅，稅金則是以當年房屋評定現值x 6%稅率。圖片來源：房地王新北市板橋區新成屋「漢堡開發建設－捷運學府」

地政登記規費： 在轄區的地政事務所辦理土地及建物移轉登記，需繳納登記規費，規費計算方式是申報價值或權利價值乘上0.1%~0.2%費率。

賣方

土地增值稅： 當土地所有權人出售土地或房屋時，須繳交土地增值稅。土地增值稅分為「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種。若適用自用住宅優惠稅率為10%，但一般稅率則是20%~40%不等。

財產交易所得稅（舊制）： 適用舊制所得稅者，應於完成所有權移轉登記次年申報財產交易所得稅。以往房屋、土地交易都是分開繳交稅金，土地按政府公告現值繳納土地增值的稅金，不用額外再繳交所得稅，只有在建物出售獲利部分，才須繳納建物增值的稅金，也就是財產交易所得稅。

▲若賣方適用舊制所得稅者，須於產權完成移轉登記次年申報財產交易所得稅。圖片來源：房地王新北市三峽區新成屋「旭峯建設－匯天地」

 其實，它不是直接課稅，而是併入個人年收入總額裡，稅捐機關再按5%~45%累進稅率課稅。因此，當你賣房子賺越多，所需繳納的財產交易所得稅也越高。  

房地合一稅（新制）： 自從2016年1月1日房地合一稅上路以後，凡是之前買房且售出時持有滿2年適用舊制，其餘皆為新制。適用新制所得稅者，應於產權移轉登記完成次日起算30天內申報所得稅。  

▲若賣方適用新制所得稅者，須於產權完成移轉登記次日起算30日內申報所得稅。圖片來源：房地王台北市中山區預售大樓住家「銓民建設－華山君品」

如國人適用新制所得稅者，應留意以下課稅稅率： (1)45%：持有1年以內 (2)35%：持有超過1年但2年以內 (3)20%：持有超過2年但10年以內 (4)15%：持有超過10年   除了上述主要稅費以外，買賣雙方還可依據實際交屋日，按照天數比例分攤地價稅及房屋稅。地價稅的稅率概分為一般稅率1%，自用住宅稅率0.2%。至於房屋稅，住家用稅率為1.5%~2.5%，營業用稅率為3%~5%，非住家非營業用稅率為2.5%。