內政部最近提出「基準地價」對房市發展有利有弊

盧振池
分享:
瀏覽數 :  748

[房地王/盧振池報導]  

內政部最近提出以「基準地價」的概念,用來取代現有的公告地價、土地公告現值。這項和公告地價、土地市值息息相關的土地稅制修正措施如果實施,對於未來房地產的稅制會有很大的變革,已購屋或準備購屋的民眾不可不知。   目前現行的官方計算土地價格依據分為公告地價公告土地現值這兩種。但是現在的公告地價、公告土地現值和真正的土地市價三者有很大的金額落差,公告地價大約是市價的4分之1、公告土地現值大約是市價的2分之1至4分之3,所以各縣市政府如果拉近這三者金額的差距,稅金就會大漲而惹起民怨。

  71 ▲政府對於土地價格的認定將推出新的計算方案。  

現在內政部有意採用更科學、更精準的方式,利用現有的「不動產實價登錄」大數據資料,計算出所謂的「基準地價」,把計算的層面精細到街道路寬、使用區分、交易密度等因素,這樣可以取代舊有以較大面積、較不精準的「區段估算」出來的公告地價、公告土地現值,做為日後土地課稅的依據,而且可能採取「一年一調」基準地價的方式,讓地價稅金的計算根據更貼近市場現況。  

地價計算的三種依據

項目 公告地價 公告土地現值 基準地價(規畫中)
作法 由官方地價估查人員依調查結果劃分區段、估計地價後,提交給地價評議委員會審議後公告 由地價人員調查區內土地買賣、收益等情況再估計區段地價,經地會評議委員會評定後公告 以不動產實價登錄大數據資料,計算出較貼近市價的土地價格基準數字。
公告頻率 每3年1次 每年1次 每年1次
課稅依據 地價稅 土地增值稅、遺產稅、徵收土地價格 所有土地相關稅賦

資料來源:房地王整理  

從房地產課稅力求公平、資訊透明的角度而言,實施「基準地價」方案的好處是,一方面可以讓過去複雜的土地稅制計算變得單純一點,不會像現在民眾被公告地價、公告土地現值的差別搞得昏頭轉向;另一方面也能避免每3年就大漲稅金、區段大面積的以偏概全、含糊計算稅金的情況發生,讓地價的上漲與下跌、稅金的增加和減少都有所依據,民眾也比較無話可說。

 

基準地價需有配套措施

然而,實施「基準地價」的缺點則是民眾相關的土地計價稅金有可能大幅增加,不利於不動產後勢的發展。原因是前面所說的,政府想要拉近這三者金額的差距,就已經形成「稅金大漲、民怨四起」的局面,如果貼近土地市價的「基準地價」取代了公告地價、土地現值,只怕相關稅賦不是只有這次漲30%而已,會引起更大的民怨。  

7 ▲基準地價的計算數值主要來自民眾土地交易的實價數據。  


不過,有房地產、或打算購屋的民眾也不必太過擔心,因為課稅基數如果修正,稅率也會隨之變動,讓繳交的稅金不致於增、減幅度波動太大。例如市價200萬元的土地,公告地價只有50萬元,以自用住宅用地稅率0.2%計算,地價稅就是1,000元(50萬 × 0.2%);日後如果換上「基準地價」是200萬元,自用住宅用地的稅率就可能下修到0.05%左右,地價稅就仍然維持1,000元(200萬 × 0.005%)。  

 

關於記者 盧振池

提供房地產知識與分享買房子秘訣,擄獲許多讀者支持。

相關文章: