曼谷買房送長期簽證，真的划算嗎？

從自住、成本到出場風險的理性分析
近年來，泰國曼谷房市持續吸引海外買家關注。2026 年起，部分開發商（如 Sansiri）推出「購買指定新建公寓、可申請最長 15 個月長期居留簽證並可續簽」的配套，更讓不少有「長住泰國」想法的人開始認真思考：
買房＋簽證，是否真的是一條划算又安全的路？
本文嘗試站在消費者立場，從 自住需求、實際成本結構，以及最容易被忽略的「出場風險」 三個面向，協助你做出更理性的判斷。

 
一、先談最吸引人的部分：自住與長期居留的便利性
若你的核心需求是「長時間住在泰國」，那麼買房搭配長期簽證，確實具有一定吸引力。

對自住者來說，有哪些實際好處？
居留穩定性高：相較觀光簽、教育簽需要頻繁續辦，長期居留簽證可一次核發 12–15 個月，到期前再續。
生活品質可控：擁有自己的住所，不需頻繁換租，也能自由裝修、長期使用。
家庭友善：符合條件者可攜帶配偶、未滿 20 歲子女與年滿 50 歲父母一同申請。
如果你本來就計畫在曼谷長住 3–5 年以上，而不是短期投資或炒作，「買房作為居住工具」在邏輯上是成立的。

 
二、曼谷房產真的「持有成本很低」嗎？帳面上是的
這是許多仲介與市場常提到的優點，而且在數字上確實成立。

根據實務資料與整理：

物業管理費：約 60–70 泰銖／平方公尺／月
大樓保險費：約 25 泰銖／平方公尺／年
房屋持有稅：
自用住宅、價格在門檻內者，幾乎可忽略
也就是說，房子買下來之後，「放著不痛」，不像某些國家有高額房屋稅、空屋稅或持有壓力。

這也是為什麼很多人會說：

「曼谷房產適合輕持有。」

但，這句話只對了一半。

 
三、真正的成本，不在持有，而在「進場」與「出場」
1️、買房當下的一次性成本（容易被低估）
在曼谷買房，完成交屋前後，通常會產生以下費用：

代辦／法律相關費：約 房價 2%
過戶相關費用：約 房價 1%（實務上依協商）
大樓維修基金：約 500 泰銖／平方公尺（一次性）
水電表押金：約 2,000–3,000 泰銖
--> 合計約房價的 4%–6%
這些費用不會讓你破產，但也不是「零成本」。

 
2️、更關鍵的是：賣房時的出場風險
這一點，往往是海外買家最容易忽略的地方。

（1）稅費結構「看似不高」，但…
持有 5 年內出售：
過戶費、特別營業稅、個人所得稅
-->合計約 4%–6%（以政府公告價計算）
持有 超過 5 年出售：
稅費可降至約 1.5% 左右
乍看之下，稅不重。

（2）真正的問題是：你賣不賣得掉？
這正是許多分析指出的核心風險：

低持有成本的副作用
因為「放著不痛」，屋主不急著賣，導致二手市場流動性低。
新建案定價權過強：
市場價格常被新案「開價」拉高，而非由健康的二手市場形成。
買家池有限：
多數二手買家，仍以「下一位外國買家」為主，而非本地剛性需求。
結果是：
你可能帳面沒虧，但實際出場要等很久，甚至需要讓價。

這也是為什麼有人形容曼谷房產是：

「低持有 × 高出場依賴」的市場結構。
相關風險與成本解析可參考《曼谷房產，真的只有持有成本低這麼簡單？》的整理分析

 
四、那麼，這樣的制度「適合誰」？
相對適合的族群
以自住、長期居留為主要目的
已預期 5–10 年內不急著出售
把房子視為「生活工具」，而非短期獲利資產
 需要特別謹慎的族群
期待 短期轉手、資本利得
認為「之後要賣應該不難」
把簽證優惠當成投資報酬的一部分計算
 
五、結語：理性看待「買房送簽證」
「買房送長期簽證」不是騙局，也不是萬靈丹。
它本質上是一項 對長住者友善、對短線投資者不一定有利 的制度設計。

在泰國置產時，
帳面上的稅費很低，
但真正需要管理的，是時間、流動性與出場機會成本。

如果你清楚知道自己是為了「住」，而不是「炒」，
那麼這條路是可以被理性考慮的；
反之，若期待高流動、高報酬，則務必三思。