央行第七波信用管制是什麼？多屋族、高價住宅貸款限制與最新動態
央行祭出的「第七波選擇性信用管制」，強度之大、範圍之廣，被市場稱為「金龍海嘯」。
※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。
自 2024 年第四季起，台灣房市進入高度警戒。央行祭出的「第七波選擇性信用管制」，強度之大、範圍之廣，被市場稱為「金龍海嘯」。本文將深度拆解這項政策核心，並加入 2025 年第四季理監事會後的最新態度，助您掌握房市資金布局。
一、 政策背景：為何祭出「史上最嚴限貸令」？
央行於 2024 年 9 月發布第七波信用管制，主因是銀行房貸水位集體觸頂（觸及銀行法第 72 條之 2 門檻），導致市場出現「限貸潮」。
實施目的：強制投機客與多屋族退場，確保信用資源流向首購族與自住需求。
政策核心：聚焦於多屋族（第二戶以上）、高價住宅（豪宅）及法人購屋。
二、 多屋族與繼承族：誰被限制？誰能豁免？
在本次管制中，受影響最深的是「名下已有房」的人，但也為特定族群開了「逃生門」。
1. 「第二戶」認定與限制
認定標準：以「人」為單位，名下已有一間房（不論有無房貸），再購屋即視為第二戶。
成數限制：全台適用，上限由 6 成調降為 5 成，且取消寬限期。
第三戶以上/法人：貸款成數上限壓縮至 3 成。
2. 關鍵豁免條款（重要更新）
為了避免誤傷，央行後續釋出豁免配套：
繼承族：自然人因繼承取得之房屋及房貸，不計入房屋數及房貸戶數（限非高價住宅）。這讓繼承老家的民眾仍能保有首購身分。
已簽約者：在 2024 年 9 月 20 日前已簽訂購屋合約（成屋或預售）者，仍可按舊制執行。
三、 高價住宅（豪宅線）的致命陷阱
一旦總價觸及「豪宅線」，貸款成數將直接縮水至 3 成且無寬限期。
1. 各地豪宅認定總價線
台北市：7,000 萬元以上。
新北市：6,000 萬元以上。
桃園、台中、台南、高雄及其他地區：4,000 萬元以上。
2. 換屋族的「斷頭」風險
例如在台中購買 4,100 萬的房子，僅因多出 100 萬，貸款就從 2,800 萬（7 成）縮水至 1,230 萬（3 成），自備款瞬間暴增 1,570 萬，這對換屋族是極大的財務衝擊。
四、 購屋族應對策略：如何在緊縮中自保？
面對史上最強限貸，建議採取以下三大策略：
策略一：換屋族的切結書方案（先買後賣） 簽署「換屋切結書」，承諾在撥款後 18 個月內（註：原為 1 年，現已放寬彈性）售出舊屋，即可爭取較高成數與寬限期。逾期未賣將被追回貸款差額並加收罰息。
策略二：避開豪宅線，控管總價 購屋時應避免總價壓在邊緣。例如在台中尋屋，鎖定 3,800 萬以下最安全，預留未來房價增值後的避震空間。
策略三：去槓桿與法人規劃 多屋族應優先清償額度較少的房貸以恢復身分；法人購屋應重新評估持有的稅務成本，因為 3 成貸款將大幅降低資金報酬率。
五、 2025 年末最新動態：大象慢慢轉身，管制尚未軟著陸
2025 年 12 月 18 日，央行召開第四季理監事會，釋放了極具指標性的訊號：
1. 楊金龍的「大象論」
總裁楊金龍將房市比喻為「大象」，強調「轉身要慢慢轉」。他指出目前房市尚未達到軟著陸條件，且「房價還沒真正下跌」，因此全體理事一致同意維持信用管制不鬆綁。新理想廣告總經理黃正忠認為，楊總裁的態度已成為房市的「緊箍咒」，市場已進入等待期。
2. 2026 年展望：有條件的鬆綁
從 2026 年起，銀行不動產貸款總量回歸各行「內部控管」，不再設硬性目標。但這屬於有條件放寬：
行政檢驗：銀行須按月報送資料，央行將嚴格查核。
專案金檢：央行將不定時金檢，確保資金不會再次非法流向投機炒作。
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結語與建議
央行第七波信用管制宣告了「房市投機時代的終結」。現在買房，比的不再是勇氣，而是「現金流的厚度」。
正如楊金龍總裁所言，大象正在轉身，雖然 2026 年起銀行內控將帶來些許彈性，但整體的「緊縮」基調並未改變。建議您在出價前，務必先進行「房貸預審」，並確保自備款預留 1-2 成的緩衝空間。
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