台灣都市更新與不動產開發概況

 
台灣都市更新與不動產開發概況

執行摘要

台灣的房地產市場正經歷重大轉型，主要動力來自政府政策對都市更新（都更）及危險老舊建築重建（危老）的強力推動。這股力量透過雄心勃勃的政府主導計畫、創新的公私協力模式，以及市場從新建轉向重建的趨勢（特別是在台北市）而展現。像國家住宅及都市更新中心（住都中心）等國家級機構，正藉由在招商前先完成地主整合來降低風險，「南京龍江案」即為代表，總投資額達35億元。

然而，這股動能也面臨不少挑戰。以高雄國賓大飯店改建案為代表的居民抗爭，凸顯了社會對安全、環保與程序正義的深層疑慮。而制度性問題中，最嚴重的是「資訊不對稱」，導致地主在關鍵但缺乏監管的整合階段中處於弱勢地位。

在經濟面，市場仍顯僵化。雖然部分建築指標下滑，但房價依然高漲，原因在於勞動、材料與土地成本居高不下，加上融資收緊，使得建商無力降價。在此情況下，新的模式正在形成——公營金融機構開始直接投入投資與開發，希望以金融信任與永續社區概念推動新型都市更新。未來策略建議包括建立由金融主導的專業更新平台，以及引入「地上權社會住宅」等新住房模式，以吸引民間資金投入公共建設。

 
一、都市更新的雙引擎：政策推力與市場轉向

全台各大都會區正展現出都市更新優先化的明確趨勢，政府政策與公營金融機構的直接參與共同推進此轉型。

A. 政府主導的都市更新（公辦都更）

中央與地方政府積極推動大型更新計畫，加速老舊城市肌理的重建。

• 國家層級策略：
  國家住宅及都市更新中心（住都中心）在其中扮演關鍵角色。以台北「南京龍江案」為例，該中心在公開招標前即完成複雜的地主同意整合，大幅降低民間投資風險。此案總投資約35億元，為今年度五個公辦都更案之一，皆選址捷運站周邊，打造以交通導向為核心的複合型都市空間。
• 台北市整宅更新重點：
  在蔣萬安市長任內，市府聚焦於19處老舊整宅的改建。「斯文里二期」的成功簽約被視為重要里程碑。為突破整合困難，市府自2023年10月起推出三項誘因：
  1.容積獎勵（增容積）
  2.利息補貼（補利息）
  3.協力輔導（齊協力）
  同時，將公辦整宅案第二階段的同意門檻降至80%，加速推動進程。                                                                                                                                                                                                             B. 公營金融機構的投資新角色

國營與公股金融機構正從單純放貸者轉為都市更新的主動參與者，以「居住正義」為導向。

• 跨機構合作典範：
  台灣金聯資產管理公司與華南金資產公司聯手投資台北文山區的「興隆段都更案」，這是首次公股金融機構間跨機構協作。
• 專案願景與目標：
  計畫將以22層住宅大樓取代老舊建物，提供約200戶。台灣金聯董事長宮崎文平表示，這項合作產生「更大的槓桿效應」，樹立政策與金融並進的新典範，目標打造「三安社區」——
  1.安全（Safety）
  2.安心（Security）
  3.安居（Stability）
  並融入綠建築、智慧管理及高耐震設計。
  C. 市場數據顯示結構性轉向

台北市統計數據揭示建築活動正由「新建」轉為「重建」。

 
 
2024年台北市共接獲262件都更申請，較2023年增加85件，年增48%。這顯示雖然新案放緩，但既有老屋的重建已成市場主流動能。

 
二、開發過程中的主要挑戰與衝突

儘管政策推力強勁，但都更案仍頻遭居民反對與制度性問題干擾，導致延宕與信任危機。

A. 高雄國賓大飯店重建案

由大陸建設主導的高雄國賓飯店重建案，計畫興建兩棟超高層大樓，卻引發居民強烈抗議。

• 居民自救會主張：
  危樓鑑定錯誤
  環評與地盤判定程序瑕疵
  要求依「最危險值」重新判定地質安全
• 建商讓步與調整：
  樓高從原58層與52層降為55層與48層
  地下樓層從7層減為6層
• 結構設計以更嚴格的軟弱地盤（第3類地盤）標準進行耐震設計
  儘管如此，自救會仍要求暫停審查，直至訴訟結束。

B. 地主整合階段的制度性問題

在都更初期的整合階段，地主與開發商間的資訊落差與權力不對等是爭議根源。

• 資訊不對稱：
  開發商熟悉法規、容積率與市場行情，而一般地主多缺乏專業判斷能力。
• 常見施壓手法：
  提供「簽約紅包」
  操作「早簽有利、晚簽吃虧」的心理壓力
  暗示未簽約未來也將被強制納入
• 監管真空期：
  政府通常只在事業計畫送審後才介入，前期整合幾乎無監管，為日後分配爭議埋下隱患。
   
  三、當前房市的經濟現實

台灣房價高漲的根本原因在於結構性成本因素，使建商難以降價。

A. 房價居高不下的四大壓力

根據品采建設創辦人胡偉良分析，建商並非不願降價，而是「降不起來」：

• 營建成本上升：勞力短缺、工資與原物料漲價壓縮利潤，尤其危老案須保證「一坪換一坪」。
• 土地成本高昂：精華地稀缺、公有地釋出緩慢，導致地價競標激烈。
• 融資收緊：央行限貸與信用集中管制讓中小建商難融資，利率上升更增壓力。
• 銷售與庫存風險：降價恐引發舊客退費潮，不降又面臨庫存利息壓力。
  B. 區域市場觀察

高雄愛河沿岸與五福漢神商圈成為高價住宅熱區，吸引醫師、律師與企業主。

• 每坪價格穩定落於 50～60萬元區間，高樓景觀戶更逾65萬元。
  代表建案與成交紀錄：
  1.立信《立天下》：65.04萬元／坪
  2.《巴黎河左岸》：65.48萬元／坪
  3.《駁二AIT》：51萬元／坪
  而台北市則以老屋重建為開發主軸，維持高價地段供應。

 
四、未來發展與可負擔性策略

政策與業界專家正提出新框架，欲透過制度化、金融化與多元住房模式，推動可持續的都市更新。

A. 系統化都市更新（花敬群構想）

住都中心董事長花敬群主張建立「都市更新金融服務平台」，以制度化取代零散作戰。

• 平台結構：由銀行、保險等金融機構主導，整合建築與專業服務公司。
• 主要效益：
  提升地主信任度
  提供專案資金信託保障，防止爛尾樓
  長期可轉化為不動產投資信託（REITs），形成永續商業模式
  B. 吸引民間資金投入社會住宅

政府預計興建13萬戶社宅，需約1兆元資金。

• 問題：保險業等機構投資人對純租賃型社宅興趣低，因報酬率僅2%，低於其要求的3.5～4%。
• 解方：修法允許「地上權社會住宅」模式（superficies social housing），讓建商可在固定年限（如30～50年）內銷售部分地上權戶別，提高報酬率，吸引民資參與。
  C. 年輕購屋族策略建議

胡偉良提出三項實務建議：

1. 以時間換取空間：優先選擇交通便利的衛星城市（如三峽、林口、鳳山、仁武）。
2. 小而實用：從三房夢轉向20～25坪的機能兩房，符合單身或新婚族需求。
3. 善用政府方案：積極申請首購優惠貸款與補貼，降低購屋門檻。 

資料出處 | 台南市都市更新學會
立案字號｜南市社團字第1120476385號
會所住址｜臺南市安平區健康路3段216號
理事長｜劉鎧華博士