台灣危老改建痛點分析報告

［房地王整理報導］

 
台灣地狹人稠，老舊建築物數量龐大，都市更新與危老重建成為提升居住品質與城市發展的 重要課題。然而，在推動危老改建的過程中，面臨諸多挑戰與痛點，導致許多案件進度緩慢甚至停擺。本報告旨在深入分析台灣危老改建所面臨的主要痛點，並探討其背後的原因，以期為相關政策制定與實務推動提供參考。 

一、景氣變動與分屋比例
危老改建的推動，深受市場景氣波動的影響，尤其在房價、造價、估價以及共同負擔比例與分屋比例的連動關係上，產生了諸多痛點。營建成本的飆升是其中一個關鍵因素。近年來，由於缺工缺料問題日益嚴重，導致營建成本大幅提高，使得原先的估價與共同負擔比例難以精確計算，這直接影響了建案的推動進度。當營建成本不斷攀升，建商在評估重建案時，會更趨於保守，甚至可能因此卻步，導致許多潛在的危老改建案無法順利啟動。 

另一方面，房價的大幅飆漲也成為都更戶不願貿然簽立同意書的一大主因。在房價持續上漲的市場環境下，地主對於未來分回的價值有更高的期待，認為現在簽約可能會錯失更好的機會，因此傾向於觀望，等待更有利的分回條件。這種觀望心態，使得整合過程更加漫⻑與困難。 

估價爭議與實價登錄問題也加劇了景氣變動帶來的影響。當市場景氣波動時，估價很容易引起爭議。雖然實價登錄是重要的參考指標，但其常因隱藏不實交易價格問題，尤其在景氣下行階段，建商為去化餘屋而採取的讓利做法，例如退佣、贈送車位、裝潢、家電等，都讓估價平添不少不確定性。這些不確定性使得想要重建的⺠眾難以驟下定決心簽訂同意書，進而延宕了重建進度 。 

此外，共同負擔比例與分屋比例的認知差距，也是引發爭執的常見原因。都更戶普遍希望能夠盡量壓低共同負擔費用，以提高分屋比例。然而，在景氣下滑導致房價下跌時，估值隨之調降，共同負擔比例反而會提高，分屋比例則會下降。這種反向變動，使得地主與建商之間對於分回條件的認知產生落差，成為整合過程中的一大難題。若無法妥善處理這些爭議，不 僅會延⻑整合時間，甚至可能導致整個建案無法順利完工 。 總體而言，景氣變動所帶來的營建成本、房價、估價以及共同負擔比例與分屋比例的連動關係，是台灣危老改建推動過程中，最核心且最難以克服的痛點之一。這些經濟因素的複雜性 與不確定性，使得危老改建案的推動充滿挑戰。 

二、觀念宣導與溝通障礙
在危老改建的推動過程中，觀念宣導不足與溝通障礙是另一個顯著的痛點。許多專業名詞，如建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等，對於一般⺠眾而言過於艱澀難懂。尤其像 「ΔF-ΔF容積獎勵額度」這類專業術語，更是讓⺠眾一頭霧水，難以理解其具體含義，更遑論這些獎勵額度最終還需經過都更審議委員會審議才能定案。這種資訊不對稱，使得⺠眾在參與危老改建時，感到困惑與不安，進而產生不信任感。 

此外，⻑期以來社會上流傳的一些錯誤認知，也嚴重阻礙了危老改建的進程。例如，「一坪 換一坪加一個停車位，不必出錢」以及依「戶數」或「樓層數」計算分屋比例等錯誤觀念， 在許多都更戶心中根深蒂固。這些以訛傳訛的錯誤認知，導致許多原本有機會順利推動的危老改建案一再延宕，甚至讓整合機構或危老推動師白忙一場 。 

溝通成本高昂也是一大挑戰。都更整合過程往往耗時漫⻑，動輒六、七年甚至超過十年，這 期間需要不斷地與地主、住戶進行溝通協調。每一次的溝通都需要投入大量的人力、時間與 資源，然而，由於上述的觀念障礙與錯誤認知，使得溝通效率低下，重複溝通的情況屢見不鮮，進一步增加了推動的難度 。 

要解決這些溝通障礙，需要政府、建商、危老推動師等多方共同努力，加強宣導教育，用更 淺顯易懂的方式向⺠眾解釋相關政策與專業知識，並針對常見的錯誤認知進行澄清。同時， 建立更有效的溝通平台與機制，促進各方之間的理解與信任，才能有效降低溝通成本，加速危老改建的推動。 

三、資金籌措與融資困難
資金問題是危老重建案能否順利推動的關鍵，也是許多案件最終失效的主要原因。許多危老重建案在獲得政府核准後，卻因缺乏興建資金而停擺。這可能源於多種因素，例如市場缺工缺料導致的造價上揚，或是原先配合的銀行無法再增貸建築融資，使得地主面臨資金缺口， 導致建案進度停滯 。 

都更危老融資的複雜性與專業性，也使得融資過程速度緩慢。與一般融資案件不同，都更危老融資涉及多方權益與複雜的法律程序，銀行在授信、信託等環節容易出現疏漏，這不僅增加了銀行的風險考量，也降低了其推動都更危老業務的意願。因此，即使有重建意願，地主也可能因為難以取得足夠的興建資金而被迫放棄 。 

資金能否及時到位，是危老重建案能否順利成案的首要關鍵。根據統計，台北市危老案的失效率高達約14%，其中許多案件都是因為資金籌措困難而失效。這顯示了在推動危老重建時，除了政府的政策支持外，如何有效解決資金問題，提供便捷的融資管道，是當務之急。 必要時，⺠眾或可尋求專業團隊的協助，透過引薦銀行等方式，籌措充足的興建資金，以確保重建計畫的順利進行 。

四、整合困難與不同意戶問題
危老改建的推動，最大的挑戰之一便是整合困難，尤其是不願意參與重建的「不同意戶」問題。根據《危老條例》規定，危老重建需要百分之百的住戶同意，而都市更新事業計畫也需要八成以上的同意比例，如此高的門檻，使得整合過程極為艱鉅 。即使只有少數住戶不同意，也可能導致整個重建案停滯不前，甚至胎死腹中。 

不同意戶的問題錯綜複雜，可能涉及對重建的不信任、對分配條件的不滿意，甚至是對法律程序的誤解。開發整合單位必須針對每一個個案情況，制定相對應的解決辦法，若無法妥善處理，將會面臨一連串的挑戰，例如對於重建的不信任、分配條件的不滿意，甚或是非理性的抗爭行為 。 

此外，在購買危老都更宅時，若地主戶過多，也可能衍生出後續的社區管理問題。地主戶與新搬進來的住戶之間，可能因為利益考量或生活習慣差異，容易出現管理意見分歧。更甚者，部分地主戶可能以低於市場行情的價格拋售房子，進而造成社區行情波動，影響其他住戶的權益 。 

若建商無法完善取得地主百分之百同意，容易出現地主出面抗爭的情事，這不僅會影響建案 的名聲與觀感，若地主採取法律行動，也可能影響建案的施工時程，造成嚴重的延宕。因此，如何有效協調不同意戶，建立公平透明的溝通機制，並提供多元的解決方案，是危老改建能否成功的關鍵 。

五、政策與法規問題
政策與法規的制定與執行，對於危老改建的推動具有舉足輕重的影響。儘管政府大力推動危老條例，核准件數也大幅增加，但隨之而來的政策問題也逐漸浮現。其中一個顯著的問題是 「紙片屋」或「牙籤屋」的出現。由於危老條例對於基地面積沒有大小限制，導致許多面積過小的基地也得以申請重建，使得重建後的建築物可能過於狹窄或不符合整體都市景觀，甚至影響居住品質 。 

此外，容積獎勵的浮濫也引發爭議。雖然容積獎勵旨在鼓勵老屋重建，但若獎勵機制不夠完善，可能導致獎勵過度，使得重建後的建築物容積率過高，進而影響周邊環境的日照、通風等。這不僅可能引發鄰里糾紛，也可能對都市的整體發展造成負面影響 。 

危老政策的時程獎勵即將截止，也引發市場對於未來推動動能的擔憂。雖然政府表示將會提出其他如規模獎勵等措施，以持續鼓勵老屋重建，但這些新措施能否有效接續，並解決現有 問題，仍有待觀察。政策的穩定性與可預測性，對於建商與地主而言至關重要，頻繁的政策 調整可能增加不確定性，降低參與意願 。 

總體而言，政府在推動危老改建政策時，如何在鼓勵重建與維持都市發展品質之間取得平 衡，是未來需要持續思考的課題。政策的制定應更具前瞻性與周延性，避免因單一目標而衍生出新的問題。 

台灣危老改建的推動，是一項複雜且艱鉅的任務，其痛點涵蓋了經濟、社會、溝通、資金、 法規等多個層面。從景氣變動導致的營建成本上升與分屋比例爭議，到專業名詞的溝通障礙 與錯誤認知的根深蒂固，再到資金籌措的困難與不同意戶的整合挑戰，以及政策與法規所衍生的問題，都顯示了危老改建並非單一面向的困境，而是環環相扣的系統性問題。 

要有效解決這些痛點，需要政府、建商、地主、金融機構以及專業團隊等多方共同努力，建 立更完善的合作機制。政府應持續優化政策，確保政策的穩定性與可預測性，並針對現有問 題進行檢討與修正，例如對於基地面積過小的限制，以及容積獎勵的合理性。同時，加強政策宣導與教育，用更貼近⺠眾的方式解釋相關知識，破除錯誤認知，提升⺠眾對危老改建的 理解與信任。 

對於建商與專業團隊而言，應更注重與地主的溝通協調，建立公平透明的整合機制，並提供多元的分回方案，以降低不同意戶的阻力。金融機構則應針對危老重建的特性，開發更具彈 性與便捷的融資產品，解決資金籌措的困境。 

總之，台灣危老改建的成功推動，不僅關乎居住安全與城市發展，更是一項社會工程。唯有正視並解決這些痛點，才能加速老舊建築的更新，提升整體居住品質，實現永續發展的目標。 

資料參考：
推動危老都更難度大 12大痛點一次看.工商時報. https://www.ctee.com.tw/news
危老重建光環失靈?最大問題卡在荷包.591新聞. https://news..com.tw/news/ 
危 老 與 都 更 差 異 在 哪 ? 2025買房前必懂6大關鍵比較. 網路溫度計. https://dailyview.tw