公寓華廈哪個好?樓層優點缺點比較一次看

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早期市中心都是樓高5樓的建物,郊外住劃區後來才越蓋越高。(圖片來源小蝦)

早期市中心都是樓高5樓的建物,郊外住劃區後來才越蓋越高。(圖片來源小蝦)


在選擇居住環境時,樓層的高低對於生活品質有著重要的影響。無論是沒有電梯的公寓,還是有電梯的華廈,每個樓層都有其特定的優勢與挑戰。本篇文章將深入探討公寓與華廈的樓層定義,並分析不同樓層的優缺點,以幫助讀者在選擇住宅時能夠做出更明智的決定。此外,針對老宅的都更機會,我們也將提供一些實用的建議,讓讀者在購屋時能夠全面考量未來的潛在增值空間。

1. 公寓華廈差在哪?用樓層高度分辨

先了解公寓與華廈本身的定義:根據內政部「公寓」指的是包含五樓以下的無電梯的建物;「華廈」指的是包含十樓以下有電梯的建物。


公寓興起於 1950 年代,相對於早期三合院或透天厝的大家庭組成需求,轉向小家庭「三房兩廳」格局;華廈則興起於 1970 年代,因為住宅需求增加,樓層開始朝更高樓層興建,開始設置昇降機方便出入與緊急避難使用,六樓以上的華廈逐漸成住宅主流。


建築高度對應高中低樓層,70 年代華廈普遍設置在七樓,住商混合型華廈則會超過十 層樓,因此華廈中樓層會因總樓高有所不同,可用「N ÷ 2 +1 = 樓層位置」的公式來計算中樓層位置,公寓則通常是三樓是中樓層,可見下圖。


公寓華廈樓層定義

樓層

公寓

華廈

低樓層》

2樓以下

3樓以下

中樓層》

3樓

4樓以上

高樓層》

4樓以上

7樓以上


2. 公寓、華廈低中高樓層優缺點比較

|低樓層 2 樓以下:適合長輩或更大空間需求者

公寓低樓層:一樓戶最適合長輩或行動不便者,沒有樓梯出入家門方便,另外因為公寓一樓大多有前後院,多出的空間還能停放汽機車或設置成庭院,若鄰近馬路還可能成為店面或事務所,相對於其他樓層空間使用更加彈性;但要注意容易有蚊蟲鼠患、空氣汙染和隱私較差問題。


公寓二樓也適合長輩居住,不過二樓常是整棟公寓的管線轉折處,要注意有管線阻塞甚漏水問題。


華廈低樓層:華廈一樓大多是管理室或電梯出入口,因此二樓是華廈的最低樓層。二樓以上的高度隱蔽性與採光都較一樓佳,但華廈大多緊鄰巷弄或馬路,須注意交通噪音問題,樓高度慎防宵小,夜間也要注意環境監控。

|中樓層 3 樓以上:採光與空氣品質佳

公寓中樓層:電梯大樓有所謂的黃金樓層,指的是位於大樓總樓層的中間戶,公寓三樓就是黃金樓層,沒有一樓的蚊蟲、噪音和竊盜問題,也沒有四、五樓爬樓梯的不便,能擁有較佳的採光,空氣品質較佳;但缺點是若鄰近馬路,窗戶看出去可能會有電線桿或路燈,會有光害問題,另外房屋單價也較其他樓層貴。


華廈中樓層:四樓至七樓高度屬於中樓層,與公寓三樓一樣是黃金樓層,價格通常是該社區中最貴,且因為等待電梯時間沒有高樓層久,保值性佳轉手容易。

|高樓層 4 樓以上:視野最佳,但有日曬漏水問題

公寓高樓層:矮老公寓四樓是最高層樓,一般常見的公寓則以五樓為最高樓,也被叫做次頂樓。公寓高樓層視野採光通風最佳,售價上四樓戶若接近馬路,窗外甚至有樹梢綠意,也伴隨著夏季蟲鳴鳥吵雜聲。但因為公寓高樓層爬樓梯費力費時,出入不便讓房價明顯低於中低樓層。


五樓戶因太陽折射關係,座向東、西方位置的社區,很常會有太陽直曬問題,夏季冷氣電費高,颱風過境也要慎防迎風面、頂樓地板有強烈雨勢的漏水問題。有屋主會連同頂樓加蓋一起銷售,要小心使用權區分,避免違建使用而產生爭議。


華廈高樓層:與公寓高樓層不同的是,不用爬樓梯房價反而攀高,樓層越高價格越貴,若是住在戶數較多的社區,上下班可能還有等待電梯的時間;華廈高樓層至六樓以上,寧靜度優於公寓。

|頂樓加蓋:公寓獨有的設施

頂樓加蓋只會在公寓物件出現,雙北最常發生五、六樓住戶加蓋成出租物件轉取租金,這邊要提醒,頂樓平台屬於共有部分,所有住戶都能拿來使用,不是特定住戶專有使用,買房時若遇到五六樓戶屋主連同頂樓加蓋販售,要小心可能有違建風險,即便是既成違建沒有拆除風險,但購買還是要詢問清楚產權劃分。


頂樓銷售市面上通常會以單坪的1/3折進行計算。


買房等都更不是沒有機會,以雙北來說,要靠近捷運站。(圖片來源樂屋網AI生成)

買房等都更不是沒有機會,以雙北來說,要靠近捷運站。(圖片來源樂屋網AI生成)


3.高齡公寓華廈想等都更? 3個重點提醒

不少人買公寓除了實坪大空間、生活機能佳和能保值,其中有部份也是比較容易等到危老都更的機會,高屋齡始終是公寓、華廈的死穴,不過買了老宅真的有機會都更嗎?以下幾項重點提醒:

|留意土地持份

都更首重土地持份,過往有房仲品牌統計,北市精華區同社區四樓公寓比五樓公寓房價高,主要原因竟然是四樓戶土地持份高於五樓戶,土地持份越多,未來參與合建或委建分回的比例就越多。另外四樓層公寓與五樓層公寓屋齡較老,持份也是後者較多。

|一樓是否是店面或工作室

公寓危老都更通常是中高樓層支持,但低樓層不參與,主要原因是這些一樓戶若接近馬路,都更會導致沒有租金或開店收益,在討論居住分配時會用高於市值的價格要求建商收購,增加都更困難。

|老宅座落地點與基地大小

老宅改建是否能成還有一個重要關鍵:「地點」,這牽涉到改建後建商是否有足夠的利潤支持整個都更專案,舉例來說,靜巷和捷運站一分鐘,絕對是後者較能成案,便利的交通能帶動完工後的銷售與單坪價格。另外是「基地」大小,基地越大能獲得的獎勵容積較多「賣更多戶」,建案規畫時的容積率建蔽率也能較有彈性,基地小則獲利有限。



結論

選擇住宅樓層是一項個人化的決定,需要考慮到居住者的需求與生活習慣。低樓層適合長輩或有更大空間需求的家庭,中樓層則因採光與空氣品質佳而成為許多購屋者的首選,高樓層雖然有視野與寧靜的優勢,但需注意日曬與漏水問題。而對於希望未來有都更機會的購屋者,需特別留意土地持份與地點等因素。無論選擇哪種樓層,了解各自的優缺點,並根據自身需求做出選擇,才是最重要的。




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文章來源:公寓華廈哪個好?樓層優點缺點比較一次看

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