買房議價好難？行家都用這五招！
看到喜歡的房子該如何議價，重點在了解區域行情。(圖片來源覽山不用早)
和房仲約看房，遇到喜歡的房子想要殺價，卻始終臉皮薄不好意思殺價，不然就是被嗆不懂市場行情亂出價？到底要怎麼做才可以談到想要的房屋價格？除了事前做功課，買房議價技巧、房仲話術、議價率也很重要！讓樂屋網來告訴你，幫你談到想要的房屋價格，提高殺價成功機會。
█買房殺價前的事前功課
買房殺價不單單是上網查查周邊實價登錄就好，使用實價登錄，除了鎖定近房子鄰近周邊近一年成交行情外，更重要的還要做以下功課：了解該地區的不動產市場動態、物件本身條件、屋主的賣房原因。說明如下：
01│評估房子的區域狀況：如果想看的房子在市中心，人口稠密，生活機能完備，同樣想買的競爭者也會較多，若剛好這個地區出售的物件又不多，物以稀為貴，房子勢必很難有議價空間。事前評估房子區域位置和人口型態，可以幫助你調整出價的力道。
02｜了解房子的本身條件：屋齡、房屋類型、樓層都會影響房價。屋齡低一定比屋齡高難議價，大樓一定會比公寓貴、四樓一定會比高樓層好議價......等，依照房子本身條件搭配鄰近成交行情去議價，能更接近底價。
03｜探聽屋主賣房原因：先了解屋主買房原因，如果是自住出售，屋主可能自己調查過周邊行情，開價較硬不易殺價，可以動之以情，以誠意打動屋主；如果是投資客急售想換現金，死守自己的價格底線，好整以暇或許可以等更好的價格。反之，如果屋主不缺錢，好整以暇死不降價，建議快快離去。
█買房議價技巧
買房殺價是心理戰，但也要有理性邏輯在後面撐腰，前述的事前功課做得好，殺價就可以更有底氣。常見的買房議價技巧如下：
01│挑三揀四：覺得採光差，房子有壁癌...等，你仔細看房也認真記錄房屋的實際狀況，後續持續合理的與屋主議價，正所謂「嫌貨才是買貨人」，讓屋主感受到你是真的想買，不是為了討價還價，有可能讓屋主願意折價處理，省下不少錢。
02｜好整以暇：如果你做足功課，也同時有好幾位房仲幫忙找房，知道這地區的成交行情，出價後好整以暇，讓對方知道你是有備而來，不敢呼攏價格；就算彼此對價格沒共識，也佛性不二價，有緣房自來，屋主可能反而會按捺不住，接受價格。
03｜哀兵政策：議價是敵我攻防戰，你知道屋主身分背景與賣房理由是想當作為議價攻擊點，但屋主怎麼看待你，也會影響屋主價格是否調整。以哀兵政策博取同情，或帶小孩去陪同看房，或許有機會動之以情，改變屋主的價格。
04│價格切分：從房子每坪的價格去砍，例如 30 坪的房子每坪單價 45 萬，1 坪砍 2 萬，足足剩下 60 萬，如果有房子有附車位，也記得要拆開車位來談。
█買房議價的注意事項
01│房價與車位分開談：議價時常會從總價開始砍，千萬不要傻傻的用折數去砍，你應該先區隔房價和車位價格。不少房仲會壓低房價，拉高車位價格，抬高總價，有議價跟沒議價一樣。
02｜合理的議價不要退：想購入的價格可以參考實價登錄：非特殊交易，就連車位也可以議價，可以評估當地好不好停車，如果是方便停車的區域，甚至車位可以用7折價格去談。
03｜設定底線誘出價格：議價時務必守住自己能買的最高價，沒有價值的議價就穩住腳步不退讓，屋主不能退讓的部分也能作為議價手段，再用價格試探出屋主的底價。
04｜確定自己買屋理由：議價時談論到自己買屋需求，故事邏輯要合理，議價時不要漏餡，動之以情，讓價格有討論的空間。
05｜行情與談破的迷思：行情常見屋主隨便開，不見得合理，議價時善用實價登錄調查房屋成交價，畢竟行情價不等同成交價，要有議價的勇氣；議價不成則是要快速放下，若與房子有緣，也許還有第二次談判機會。
06｜多看幾次探聽情報：有興趣的房子多次預約，一定會讓屋主或房仲覺得你想買，如果有計畫安排第2次細看，預約前千萬記得要角色布局，一個當白臉一個當黑臉進行議價，請親友另外前往，有時候也能獲取額外的房屋情報。
█房仲的議價話術有哪些？
議價成功與否，往往也倚賴房仲人員居中調和，有些房子殺價會成功，是因為房仲人員讓利，減少自己仲介費和佣金，但議價過程繁瑣，還是必須仰賴專業好房仲居中牽線，因此給予相應的酬勞是很合理，但遇到黑心的房仲，就要提防背後話術。常見的議價話術如下：
❒出國急售：屋主出國，或是屋主股票賠錢要換現金。（營造出便宜出清的感受）
❒親情牌：買來給孩子入學籍的房子，不需要了想賣掉。（降低你的殺價心房）
❒想退休：想賣掉舊屋，換屋改住郊區嶄新大房子，或是結束收租房源，換退休金。
❒暗示你區域成交行情：提示價格帶，讓你覺得價格合理。（要你不要狂殺價）
❒安排客戶來看房：營造房子很夯，買氣旺，再不出價會被搶走；或是彰顯自己能力優秀，手中物件都是高人氣，要你繼續找他。
❒開價就是底價：暗示你不用殺價，房子已經是最低價，請君入甕。
❒房價比同地段低：暗示你買到賺到，物件很火熱，稀有度爆表。
❒說屋主鄰居也想買：房子好得很罕見，隔壁住戶都想要，刺激你快決定。
❒喜歡就付個斡旋：讓你覺得的議價空間很大；或是不想浪費時間，想看你買房的誠意。
❒跟你說其他人斡旋破局出了多少錢，或加個ｘ萬就談成了，要你更貼近底價；或是暗示你接近底價了，不要再砍了，這樣會沒有佣金。
❒昨天在屋主家談很久，問你能不能加一點：告訴你我有多努力，現在問題都在你身上。
❒房仲約屋主出來談：代表出的價格接近屋主價格，希望見面談，請你再加價。
█善用買房議價工具，更省力
樂屋網「找屋分析管家」
買房殺價前，最怕功課做不夠，如果一個禮拜約房仲看三間房，光查周邊成交價、分析房屋本身條件，就要花上不少時間。
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