房地合一、實價登錄7月上路 專家預估市場兩大變化
投資客紛縮手 價格仍難撼動？
全國疫情仍在三級警戒，房市處於降溫狀態，緊接著下個月，修正後的房地合一和實價登錄將同時登場，預售屋市場可說是首當其衝，尤其是短期投資取向的買方，恐怕會縮手一陣，預估整體房市交易量將明顯下滑。至於現在是否是進場的好時機？價格是不是要鬆動了，恐怕不盡然呢！原因就讓樂陶陶來說給你聽。
今年4月修正通過的《所得稅法》（即「房地合一稅2.0」）規定，2016年後取得的房地、預售屋，個人持有2年內轉手賣出，淨獲利須課所得稅，稅率為45％，持有超過2年未超過5年，稅率為35％。稅額課徵方式在「房地合一2.0影響誰 一張對照表3秒看懂」有描述更多細節與案例，前後對照表如下：
表：房地合一稅2.0修法對照表（境內個人）
資料來源：行政院資訊，樂屋網整理
不過，若是自住設籍滿6年，有400萬元免稅額，2年內買賣換屋還可申請重購退稅，因此此項政策對於純自住客換屋影響不大。想知道如何計算房地合一稅費用，如何節稅，參考「房地合一稅新制懶人包 試算、免稅秘招大公開」，有更清楚的說明。
除了房地合一2.0預計7月起實施，2020年底通過修正的「實價登錄地政三法」（包含《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》），也將在7月一併上路，俗稱「實價登錄2.0」。
「實價登錄2.0」除了內政部實價登錄網的實價登錄門牌將全面揭露外，預售屋建案資訊須事先備查，簽訂買賣合約後須30日內申報，杜絕紅單當中的「預約」性質，亦禁止轉售，且地方政府增加查核權，若有相關違規還可加重處罰，相關修正重點整理如下：
表：實價登錄2.0修正重點整理
資料來源：行政院資訊，樂屋網整理
此政策可說對預售屋交易影響甚鉅，過去預售屋交易，多半會等整個社區銷售到一個段落，甚至成屋後才一起申報，此次調整成交30日內申報，讓預售屋價格更透明，降低操作價格與成交量的可能性，且有了申報紀錄，更容易確認持有時間長短，轉手獲利更難規避房地合一2.0的高額稅率。
疫情期間又遇實價登錄新制上路，難免手忙腳亂，對此，內政部地政司已設置實價登錄2.0專區，並進行線上直播，說明申報作業操作方式，若對相關細節仍有疑問，亦可撥打內政部1996專線洽詢。
7月過後的房市會怎麼發展? 預估市場將出現兩大變化
樂陶陶覺得，避開房地合一2.0重稅，提前獲利了結的拋售潮應該會在7月前結束，接下來，市場上持有5年內重稅期的待售物件，可能會大幅減少，也許是由售轉租，或是乾脆縮手不賣；預售屋部分，由於登錄價格的時間更即時，有機會朝向價格透明化、不二價的方向銷售。
儘管外界對於業者是否能落實申報實價登錄，地方政府查核人力是否充足，仍抱有疑惑，但樂陶陶認為，資訊與價格愈來愈透明，不只是房市健全發展一大步，也更容易讓剛性需求買方敢勇於出手，至於在低利、游資多，持有成本低的狀態下，若是一般自住客持有的不動產，房價願意鬆動多少，只能說還有待觀察了。
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