買個房子一肚子氣，你被現況交屋騙了嗎？
現況交屋問題多，要如何避免交屋後產生爭議，驗屋很重要(圖片來源 樂屋網)
買中古屋簽約，最常聽到房仲或屋主說「現況交屋」，什麼是「現況交屋」？有論壇網友因為「現況交屋」，交屋後才發現房屋漏水，屋主不認帳，到底該怎麼辦？就讓樂屋網買房小辭典告訴你，讓你避開買房地雷。
01│什麼是現況交屋？
現況交屋意思指的是買賣雙方依據房屋現況包含瑕疵部分，進行房屋買賣交屋，現況交屋通常會記載在買賣契約書當中，作為免除房屋出現瑕疵時屋主的法律責任。法律條文上並沒有「現況交屋」一詞，但為避免不動產買賣交易產生糾紛，進而約定俗成的概念。
房屋現況說明書：主要記載房屋不動產標的現況說明，通常說明書會由房仲業者製作，並交由屋主據實填寫，當作不動產買賣契約書附件，內容會記載房屋滲漏水、輻射屋、天然瓦斯、管理委員會、附屬設備...等，內政部有提供範本。
現況交屋之於賣方：賣方如實告知買方房屋現況，並且提供完整的房屋瑕疵說明，沒有隱匿房屋瑕疵情況下交屋。簽約時經雙方確認後，賣方經交屋日起不負任何瑕疵擔保責任，所有屋況問題皆由買方自行承受處理。
現況交屋之於買方：指的是房屋的主建物、附屬建物、公設及水電天然瓦斯管線...設備等，都能正常使用沒有問題的房屋現況而言。買方驗屋時發現有與現況說明書事實不符的情況，可以請求賣方折價金或是負責修繕，事實不符的瑕疵屬於賣方的「瑕疵擔保責任」，修繕完畢買方才支付尾款。
土地房屋現況說明書，通常會作為不動產買賣契約書的附件。(圖片來源:內政部)
02│什麼是中古屋瑕疵擔保責任？
關於瑕疵擔保，可分為交屋前與交屋後兩個部分，交屋前如果發現房屋有瑕疵，可以直接請求賣方改善，但如果是交屋後，則可以從民法向賣方行使請求權，差異如下：
交屋前的瑕疵擔保責任：驗屋點交時，如果發現有與「房屋現況說明書」事實不符的情況，可以向賣方請求折價金或負責修繕，交屋前所有瑕疵都屬於賣方責任，修繕完後買方才支付尾款。
交屋後的瑕疵擔保責任：買方若在交屋後發現房屋有瑕疵情況，瑕疵情況都不記載在「房屋現況說明書」上，依民法規定，買方可以在交屋後五年內，請求賣方負責處理，但要注意，發現瑕疵後必須在半年內通知屋主，若超過期限就會失效。
瑕疵擔保有這三種請求權：1.減少價金、2.解除契約、3.損害賠償。
03│常見現況交屋問題有哪些？
1.房屋漏水：實務上常見賣方隱匿房屋瑕疵，或是因為承接的是二次轉手房子，賣方不了解屋況，買方要裝潢或入住後，拆掉屋內裝潢後才發現房屋漏水問題，若買方在「房屋現況說明書」上滲漏水處勾選否，買方還是可以向賣方要求負擔「物之瑕疵擔保責任」，完成修繕或付修繕費。
2.附屬設備：交屋時賣方遺留的家具或家電如果可以正常使用，可以省下一筆購置費，但過往也常發生賣方搬走原屋的家具或家電，造成買賣糾紛。家具或家電屬於附屬設備，為避免爭議，賣方是否要贈送家具或家電給買方，最好在簽約時一併載明在不動產說明書中，若是以某特定價格購買，也要註明清楚。
3.房仲隱匿：好房仲會詳實對過現況說明書內容，確保賣方沒有隱匿房屋瑕疵，但過往曾發生過，房仲沒有確實檢查屋況，或是房屋現況說明書資訊不完整，無法如實呈現屋況，間接隱匿房屋瑕疵。另外也有買方支付房仲服務費後，在驗屋點交時發現房屋瑕疵問題，房仲不積極協助處理等問題。
驗屋與付款程序，千萬不能馬虎(樂屋網製表 )
04│現況交屋一定要驗屋：房屋驗收表
現況交屋的範疇並不包括海砂幅射屋、漏水壁癌、樑柱裂等重大瑕疵，若驗屋時發現房屋有瑕疵問題，買方可以請求賣方將房屋修繕至合約規定的條件，完成修繕後才付「尾款」，若驗屋時屋況與合約上不符，買方可以請銀行暫緩代償及撥款。
「現況交屋」的爭議常發生在買方權益受損，因此驗屋非常重要，驗屋日通常會安排在交屋日前 7 至 10 左右，驗屋時賣方會清空屋內物品，此時可使用房屋驗收表幫助自己確定屋況，常見的項目如下：
1.漏水壁癌：檢視屋內牆面是否有漏水或滲水的情形，地點包括窗戶邊框、窗台女兒牆緣、邊間戶的迎風面牆、前後陽台天花板、浴室或廚房設備四周；如果天花板、牆面有明顯雪花斑駁壁癌或潮濕黑塊，當心可能有滲漏水問題。
2.裂縫：撇除油漆的局部小面積龜裂，檢視天花板、地板和牆面有無破損裂痕，若有大於 2 公分裂痕，要當心留意。
3.管線不通：所有跟水相關的設備通道進行檢查，包括水龍頭和排水管，如陽台排水、廚房水槽排水、浴室浴缸、洗臉盆和馬桶沖排水是否正常，有無滲漏水、積水問題。
4.插座通電：所有跟電相關的設備進行檢查，包括確認電燈開關燈具是否正常、插座有通電。
5.磁磚空心：敲敲看磁磚或地板是否有空心的聲音，或是地板磁磚有明顯的浮凸現象。
6.門窗設備：確定門窗設備封密性是否良好，開關是否順暢，沒有撞傷凹痕，逃生消防設備是否齊全且運作正常。
7.附屬設備測試：瓦斯爐能正常使用，排油煙機功能正常，沒有雜音或無法排煙，對講機是否能呼叫收訊，其他賣方沒帶走的電器設備，也測試功能是否能正常使用。
※該不該請驗屋公司？你要把握這五點。
中古屋的驗收表，還是與新屋不同，檢查出瑕疵反而才是關鍵。(樂屋網製表)
05│現況交屋注意事項！
1.拍照存證當附件：既然選擇現況交屋，驗屋過程中所有已知的瑕疵情況都必須要拍照存證如實記錄，整理成說明文件後印出來，若有其他房子內部異動後的共識，也一併附在買賣契約內當作附件，請代書落入契約，讓買賣雙方簽名，確認買賣雙方都知悉且能接受，買方、賣方和房仲都要留存。倘若日後房子出問題，發現不在這份瑕疵清單內，買方就能以此向仲介公司或賣方負賠償責任。
2.把握半年保固期：若當驗屋交屋後沒問題，也最好把握交屋後半年內仔細檢查狀況，民法規定買方受領標的物有檢查義務，若發現是附件清單上沒有的重大瑕疵，除了連絡仲介公司，也最好寄發存證信函給賣方，避免有起算點認知之不一的疑慮。
3.選擇素屋交屋：簽約前，建議請房仲協調賣方清空房子內部，有利於驗屋時看清楚房子狀況，過往許多買屋爭議，都是因為忽略裝潢背後的滲漏水問題，若發現狀況也能請求賣方減少價金，減少後續糾紛。
根據房地產消費糾紛統計當中，「隱瞞重要資訊」和「房屋漏水問題」高居第一名，可見大多的買屋糾紛，大都因為刻意隱滿所造成。以交屋後漏水為例，若賣方在是否滲漏水勾選「否」，但交屋後有漏水問題，這就涉及現況說明書登載不實，除了民事賠償，可能還涉及《刑法》詐欺罪。許多仲介公司會以現況交屋恫嚇買方，若提供的房屋現況說明書項目不完整，可能有隱匿屋況的問題，不如就直接取消合作，避開踩雷機率。
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