比房地合一2.0還狠！ 2022年兩大房市未爆彈 恐殺投資客措手不及
（2022/3/14更新）
甩開疫情（Covid-19）打擊後，2021下半年房市一飛沖天，買房亂象橫生，本篇除了要帶大家回顧2021年的3大重大房市政策變革，也要提醒2022年還有2大房市未爆彈！無論房市新手老手，看完這篇再進場準沒錯！
▲2021年重大房市政策變革一：實價登錄2.0
實價登錄主要是受地政三法《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》的規範，最早在2011年12月底修正通過後，隔年8月正式上路，開啟了房價透明化的第一步，也普遍被外界視為替下一步實價課稅做準備。
但實價登錄過去門牌採用區段顯示，去識別化的作法讓實價查詢難度增加，歷經8年多後進行大改版，在2020年12月30日立法院三讀通過修正草案，確定門牌完整揭露，並新增預售屋紅單納管等措施，於2021年7月1日上路，俗稱實價登錄2.0。
（延伸閱讀：房地合一2.0影響誰 一張對照表3秒看懂）
▲2021年重大房市政策變革二：房地合一2.0
為避免房、地分離課稅導致的諸多問題（詳情可見房地合一稅新制懶人包 試算、免稅秘招大公開），2015年6月修正通過《所得稅法》及《特種貨物及勞務稅條例》，正式宣告隔年上路「房地合一稅」，本質上就是將房屋出售的實祭淨獲利納入所得稅內課徵，相關公式如下：
（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）ｘ稅率
房地合一稅實施逾5年後，2021年4月9日再度修正法規，拉高相關稅率，並於同年7月上路，俗稱房地合一稅2.0。
（延伸閱讀：房地合一、實價登錄7月上路 專家預估市場兩大變化）
▲2021年重大房市政策變革三：選擇性信用管制
由於中央銀行每季會固定舉行理監事聯席會議，會上除了確定政策利率數字，也會針對金融機構放款狀況進行討論，有時房市過熱時，會上會決議調整「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，藉由加嚴放款來管控資金，達到降溫房市的效果，此即選擇性信用管制。
為落實「健全房地產市場方案」，達到「信用資源有效配置及合理運用」的目標，這波央行從2020年底開始調整選擇性信用管制，逐次修正內容如下表。至於未來是否還有可能繼續加嚴，還得特別關注2022年的央行理監事會議結論，開會日期分別為3月17日、6月16日、9月22日、12月15日。
資料來源：中央銀行，樂屋網整理
▲2022年房市未爆彈一：預售屋禁止換約
為抑制房市過熱與房價過度炒作，內政部於2021年底宣布提出《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》修正草案，詳細修法方向如下。不過草案還有待送入立法院審核，確切上路日期未定。
一、限制換約轉售：新建案的買賣契約，除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不可讓與或轉售別人，銷售者也不得同意或協助買賣契約讓與或轉售；違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。
二、禁止炒作行為：意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，罰100萬至500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。
三、解約申報登錄：30日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
四、管制私法人購屋：採許可制向內政部申報，成立審查小組審核，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
五、建立檢舉獎金機制：罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金，並授權主管機關另訂辦法。
▲2022年房市未爆彈二：地方政府實施囤房稅
為提高屋主持有成本，各地方政府陸續著手調整《房屋稅徵收率自治條例》，將非自用住宅稅率依據持有戶數的不同進行差別稅率，此即俗稱的囤房稅。
以全台七大都會區來看，目前僅台北市落實差別稅率多年，台南市議會則2021年11月底拍板通過囤房稅，預計2023年開徵。其餘包含高雄市、桃園市等地方政府，亦陸續於2021年底推出囤房稅相關草案，有機會在2022年經議會三讀通過，最快2023年開徵。
綜上所述，2021年3大重大房市變革包含實價登錄2.0、房地合一2.0等政策，央行也在2021年3度加嚴選擇性信用管制，展望2022年，還有預售屋禁止換約、各地方政府囤房稅等2大房市未爆彈，替房市增添變數。樂屋網要提醒買方，多蒐集資訊多看屋比較，評估自身條件再審慎進場，仍有機會在動蕩的市場中，覓得自己的理想家。
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