名家專欄》笨蛋，問題在逃稅！包租代管難解的困境
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文／樂屋網調研中心經理洪安怡
想像一下，你在新北市新店區，有一棟出租中的3房2廳小公寓，屋齡40年左右，你換過不少租客，最近這對兄妹剛租滿1年，打算重簽約續住，但你很猶豫要不要續租給他們，還是乾脆把房子賣掉，因為老房子難免有時陽台漏水，冷氣壞掉等問題，身為房東仍要不時前往處理，你覺得實在麻煩。
某天政府說要推出一個方案，找業者來幫忙出租空屋，雖然房價可能要打8折，但直接包租3年，還有各種房屋稅，地價稅的減免，再補助房屋修繕費1萬元。聽起來好像挺不賴，但為什麼你身邊的房東朋友們（可能也包含你），都拒絕了呢？
這個政府推出的方案，全名叫做「社會住宅包租代管」，內容分包租、代管兩種；包租就是業者擔任「二房東」的角色，以市價8折的價格承租房東的房子，為期3年，並將房子轉租給房客，確保房東在3年內有穩定的租金收入；代管則是業者協助房東與房客媒合，以市價9折出租物件，並負責後續的管理維護、修繕等問題。
而無論是包租還是代管，參與的房東都能享有一定的稅收減免和補助，包含房屋稅、地價稅減免，1萬5千元的免稅額，近期行政院還拍板，將這些優惠延長5年，至2028年6月26日落日。但為什麼還是有房東不買帳呢？根本原因其實很多人都明白。
因為房東們，根本沒有在繳稅。
稅務再優惠，補助給得再多，不報稅就不需要，因此多數房東根本不想參與。不只報稅問題產生抗性，社宅包租代管最低簽約就是1年起跳，等同於將短租的房子拒於門外；還要符合消防安全規範，設置火災警報器或滅火器等，又再刷掉一批房子。
而參與專案的房子本質上仍屬「社會住宅」，會依據區域不同規範租金行情上限，如台北市是3萬9千元，新北市、桃園市、台中市、新竹縣市3萬5千元，台南市、高雄市2萬9千元，其他縣市2萬2千元等，換言之，品質極優，租金更高的房子也不會參與，在意租客條件的屋主，也沒辦法主動過濾房客，誘因實在是極低。
8年20萬戶社會住宅政策，除了12萬戶為新建的社會住宅，剩餘的8萬戶要以「包租代管」的方式，催生屋主將閒置空屋釋出，理想上，應該是既能解決屋主管理的困擾，又能補足社宅缺口，一兼二顧的好方案。
據內政部營建署資訊，截至2023年2月底，社宅包租代管完成數為61,132，看來已逼近政策目標，然而，實際情況卻是許多原本就在市場上出租的房子轉為包租代管，而且還是以「人次」計算，並未真正刺激房市供應，要透過此方式達成居住正義，無疑緣木求魚，也難怪高房價仍坐穩民怨之首，年輕人還是看不到曙光。
現在，換我來問問正在閱讀這篇文章的你們；你覺得政府推出社會住宅的政策，是想解決怎樣的問題？使用的方式有用對了嗎？到安怡陪你聊房市粉絲專頁，跟我們一起來討論吧！
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