【區域探訪】台南|新市、善化、安定|南科與LM特區 科技新貴聚落房價飆升

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作為台灣三大科學園區之一,南部科學園區(簡稱南科)近年來因台積電等半導體大廠進駐而聲名大噪。2023年更創下歷史性突破,以1兆5,855億元的驚人營業額,超越新竹科學園區的1兆4,201億元和中部科學園區的9,384億元,一舉躍升為全台第一大科學園區。

隨著產業聚落效應持續擴大,南科及周邊地區的房地產市場也隨之蓬勃發展,成為台南的房市焦點,吸引投資者和科技新貴的目光。

南科特定區:園區、重劃區、舊市區,三環結構打造科技聚落

南科特定區計畫全名為「臺南科學工業園區特定區計畫」,橫跨台南市善化區、新市區、安定區等三個行政區,總面積逾3,282公頃,呈現獨特的三環結構,層層向外擴展。

最核心的第一環是科學園區本身,佔地約1,043公頃,是產業發展的引擎;第二環是環繞在科學園區的「新市區建設地區」,共分成A~O等15個開發區塊,每一塊的面積大約都在50-60公頃,成為支援產業發展的生活服務區。

至於最外圍的第三環,則是包圍在南科周圍的善化、新市、安定三大舊市區生活圈,為整個特定區提供更廣泛的都市機能支持。

南科特定區交通:國1、國8、台1線、178縣道,井字形交通網絡四通八達

整個南科特定區的聯外交通,則呈現獨特的「井」字形結構,由四條主要交通幹道環繞而成。信義房屋台南民生店協理張榮指出,其中,東西向的國道8號可通往台南市區,南北向的台1線、國道3號貫穿善化、新市地區,國道1號則串連起安定生活圈與週邊鄉鎮。

軌道運輸方面,台鐵南科站就在LM特區的西南方,方便通勤往返。此外,台南市政府正積極推動「北外環道路」(台南環河快速道路)建設,目前第一、三期已完工通車,第二期、第四期工程即將進行,預計2027年底全線完工後,可進一步強化南科與台南市區的連結。


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(台南南科中長期區域發展圖示。大家房屋善化南科加盟店提供)


南科特定區學區:南科新貴首選南科實驗中小學


在學區的部分,大家房屋善化南科加盟店店東陳雅玲指出,整個南科特定區內最搶手,最熱門的明星學校,就是緊鄰南科的南科實驗中小學,再往東邊走,LM特區內有蓮潭國小,以及正在興建的蓮潭國中。再往外圍走,三大舊市區都有完整的學區,其中善化生活圈的大成國小、善化國小,新市生活圈新市國小,以及安定生活圈的安定國小,評價都很不錯。


LM特區房市與機能:南科透天首選 綠意盎然的美式生活氛圍


若要談南科特定區的房市,大致可從兩塊切入:新興重劃區與舊市區。新興重劃區包含特定區內的LM特區,以及緊鄰南科特定區的新和重劃區,舊市區就是善化、新市、安定三大生活圈。


其中LM特區是目前最靠近南科的重劃區,同時也是南科特定區當中,最先開發的新興重劃區。區域範圍北起目加溜灣大道,南至西拉雅大道,東起善新大道,西至台鐵鐵路,總面積106.94公頃,全區採低密度、高綠覆規劃,總體以透天別墅群為主,外圍再圍繞著一些零星的大樓,再加上區域內寬達5.5公頃的蓮潭公園可供休憩,營造綠意盎然的美式居住氛圍。

不過LM特區內商店並不密集,餐飲店也多半以咖啡、輕食為主,日常採買或醫療等生活機能需求,多半還是得到外圍的善化、新市、安定三個舊市區來補足。

LM特區蓮潭里   最富有、最年輕、生育率最高的三冠王


此外,拜科技新貴入住所賜,LM特區所在的蓮潭里里民,2022年綜所稅中位數達到166.5萬元,成為全台都會區最有錢的「富人里」,更讓LM特區成為最富有、最年輕、生育率最高的三冠王。


樂屋網調研中心經理洪安怡指出,目前LM特區銷售中的新建案有「聯上Apple」、「宇成植在」等;前者屬於較高端的社區型獨棟雙拼透天別墅,具有該區的代表性,價位也較高,目前總價上看3000萬元;後者是區內較少見的大樓案,宇成建築深耕南科已久,從「植村墅」系列逐步打響知名度,近期也開始推出大樓,市場反應都不錯,「宇成植在」已接近完銷。


中信房屋新市中正加盟店店長高豪聰表示,雖然LM特區以透天為大宗,總價已經太高,地坪30坪的透天厝也要2000萬元起跳,對一些年輕人而言有點難以負荷,因此現在購屋的趨勢也逐漸轉向大樓,有些年輕族群甚至會往中西區覓屋。


21世紀不動產善化南科加盟店店東阮麗君指出,南科的蛋黃區以LM特區、善化生活圈為主,再外圍一點可能就算蛋白區了;總體而言,屋齡10-15年,30坪,蛋白區的房子,總價會落在1300萬元左右,蛋黃區可能就要2000萬元起跳了。例如善化的新建案「桂田磐古」,目前就已經成交到4字頭。

南科特定區房市:科技新貴需求帶動 房價持續看漲

受惠於南科的蓬勃發展,周邊房市表現亮眼。以LM特區為例,5年內的集合住宅均價已突破每坪30萬元,部分建案更逼近40萬元。透天厝市場同樣熱絡,10年內物件均價多在2,000萬元以上。

值得注意的是,南科持續擴張,2023年6月公告的「南部科學園區臺南園區擴建計畫」三期擴建都市計畫變更案,預計於2026年完工,依據台南市府估計,將為區域創造4900個就業機會,帶來390億元年均產值,隨著產業聚落效應持續擴大、生活機能的提升,南科特定區可望成為台南市最具發展潛力的區域之一。

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《南科特定區優缺點》高度仰賴科技產業發展   生活機能待補強

樂屋網調研中心經理洪安怡指出,南科特定區作為台灣的科技重鎮,從核心園區到外圍舊市區,三環結構滿足了不同需求的置產選擇,但隨著房價快速上漲,南科周遭買房的門檻越來越高,且南科特定區內仍有大塊區域有待開發,日常採買仍要往外圍舊市區走,短期內生活便利性有待加強。若是就投資角度來看,當地的經濟發展高度依賴科技產業,若遇到產業波動,難免會對當地發展造成影響,需一併進行考量。

《在地專家教你買》(依筆劃順序排列)


21世紀不動產善化南科加盟店店東阮麗君

大家房屋善化南科加盟店店東陳雅玲

中信房屋新市中正加盟店店長高豪聰

信義房屋台南民生店協理張榮

文章來源:【區域探訪】台南|新市、善化、安定|南科與LM特區 科技新貴聚落房價飆升

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