有屋、租屋、賣屋看過來!五月報稅權益別忘記

盧振池
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五月報稅的季節又來了!偏偏房地産的相關稅務金額、課稅稅率都相當高,而且符合優惠稅率的條件也一籮筐,所以不管是課稅還是節稅的金額,或是申報規定的條文,都應該是房屋持有人、租屋者、賣屋者在申報個人綜合所得稅時,需要用心留意的地方。

我是自用住宅購屋者:

繳給銀行的房貸利息支出可以在申報綜合所得稅時,用列舉扣除額的方式扣抵,每年最高可以扣除30萬元,但是必須符合以下條件:
一、房屋是自住,而且已經設立戶籍在裡面。
二、房屋是納稅義務人、配偶或受扶養親屬的名下。
三、必須是金管會認可的金融機構所放貸出去的房屋貸款
四、不能是二胎貸款或再行增貸的房屋貸款。
五、必須先把房貸利息支出金額減掉儲蓄特別扣除額,剩下的房貸利息支出數字才是可以申報的扣除額。
六、同一年度有租金支出時,只能「二選一」申報,不能同時申報租金支出、房貸利息支出扣除額。

如果買的是投資、置産用的非自用住宅或店面,那麼這間房地産的房屋貸款利息支出就全部不能扣除了。

▲房貸利息支出扣除額只適用在購買自用住宅身上。

我是賣屋者:

如果前一年有賣屋所得~

一、賣掉的是104年12月31日以前取得的房地產:
就以房屋出售時的成交價-原始取得成本價-因取得、改良和移轉房屋而支付的一切費用=賣屋淨額,再併入個人綜合所得稅裡計稅。

二、賣掉的是105年1月1日以後取得的房地産:
就以房地合一稅制來收取稅金,而且必須在房地産産權移轉完成後的30天之內,就要申報納稅完成,不是等到5月的報稅季節才申報。房地合一稅制以持有不動産的時間,區分出以下四種不同的稅率:

持有2年以內就賣掉房子的,課稅金額是賣屋所得的45%;持有2~5年才賣房子的,課稅金額是賣屋所得的35%;持有5~10年才賣房子的,課稅金額是賣屋所得的20%,持有10年以上才賣房子的,課稅金額是賣屋所得的15%。

 

▲房地産相關的申報、報稅規定頗為繁雜,民眾為了自身的權益應該要仔細去了解。

我是租屋房客:

繳出去的房屋租金可以用「列舉扣除額」的方式,扣除個人的綜合所得額裡,一年最高扣除金額是12萬元,等於一個月有1萬元的扣除額,但是必須符合以下的條件:

一、租屋是自住所用,不是營業使用。

二、租屋者是本人、配偶或受撫養的直系親屬。

三、同一個報稅期間,也有房貸利息支出時,只能租金支出、房貸利息「二選一」申報,不能兩種都申報。

如果遇到房東不給房客設立戶籍在租屋的房子時,房客只要附上「自住切結書」一樣可以申報租金扣除額。

▲租金支出扣除額今年必須採用「列舉」才能適用,明年就改為標準扣除額了。

我是房東:

房屋出租的租金收入要併入個人綜合所得稅裡申報,申報的方式有以下「列舉扣除」、「扣除必要費用」兩種,房東可以自行選擇有利的一種來申報。

列舉扣除:自行列出房屋折舊、地價稅、房屋稅、修繕費、房貸利息等費用來扣除,並附上證明文件或單據。

扣除必要費用:把租金收入的43%做為必要費用來扣除,這樣就不必提供證明文件或單據。如果房東成為公益出租人(把房子出租給符合租金補貼申請資格的房客),每個月還可以獲得1.5萬元的免稅額優惠,如果房東再把房子納入社會住宅招租,必要費用的扣除額比例可以提高到租金收入的60%。

 

 

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