台灣購屋壓力全球第22

【房地王記者/邱和珍報導】

由全球數據庫（Numbeo）所公布的2016年年中全球「房價所得比」調查結果顯示，在全球95個國家及地區中，台灣人需不吃不喝15年才能買得起房子，雖比同為亞洲四小龍的香港（34年）及新加坡（20年）好一點，但比南韓（13年）略差，購屋壓力全球第22，在四小龍中排第3。

 
▲亞洲四小龍房價所得比                                               圖片來源：房地王  

傳統置產觀念　助長房價勁揚

這項統計共調查收集全球95個國家及地區的國內生產毛額（GDP）、人口成長率、薪資所得、不動產價格及房貸利率，經過數學運算後得出各項指數，如房價所得比、房貸負擔指數等。值得注意的是，在全球房價所得比最高前十名中，光是亞洲就佔了六個，可見亞洲國家購屋壓力比其他洲國家沈重。  

 

實務上，房價所得比與貸款負擔率是衡量購屋負擔能力的重要指標。在華人社會中，普遍仍存有「有土斯有財」的觀念，認為買房子是擁有財富的保證。從這點上，就不難理解為何香港、中國大陸、新加坡及台灣的房價所得比居高不下、房貸負擔指數偏低，因為人們畢其一生的努力，無非就是希望能實現買房的美夢，哪怕每個月的房貸已超出薪水，仍然咬牙苦撐。 在房貸負擔指數部分，香港以0.46高居亞洲四小龍之首，其次是新加坡的0.77，台灣與韓國均為1.05。如果再與其他東亞國家相比，台灣整體的房貸負擔能力低於日本的1.29，更低於馬來西亞的1.39。然而若與去年（2015）同期的0.57相比，台灣民眾的房貸負擔能力則提高8成4。顯然地，在政府連續祭出多項房市政策後，已稍微紓解房價上漲壓力；但房價是否持續探底，或僅暫時為高檔盤整？多數分析師仍持保留態度。  

房地產，抗通膨的最佳理財工具

大多數的房地產分析師認為，房貸負擔能力與利率有關。目前台灣的房貸利率平均約2.12，只比日本（1.51）高，在東亞是房貸利率第二低的國家。弔詭的是，房貸利率雖比鄰近亞洲國家低，為何台灣人仍需不吃不喝15年才能買得起房子，馬來西亞人卻只要9年的時間？有些人認為，這是因為投機客炒房，導致房屋需求增加，連帶地助長了房價飊升。 以香港為例，當地的房地產買主很多是來自中國大陸。這些大陸投機客不光是在香港炒房，在中國內地也惡名昭彰。因此，當香港的房貸負擔指數低到只有0.46，大陸也以0.47緊跟在後。但話又說回來，為何這些投機客特別獨鍾香港房市？有人認為，香港的匯率政策助長了投機客的炒作空間。  

 

理論上，當本幣持續升值時，就會吸引龐大的海外資金進入當地市場，同時換成本幣資產，藉以規避相對的外幣貶值。這些避險外資以投入當地房地產居多，所以有些人會把匯率升值，列為是造成房價上漲的原因之一。 香港與台灣同樣是一個高度仰賴國際貿易的經濟體系，為了維持貨幣穩定，自1983年起，即採取7.8港元兌換1美元的固定匯率政策。從2012年開始，港元兌美元按7.75元兌1美元，小幅升值。直到今年年中，港元匯率仍維持在7.75左右，值此之際，香港市中心每坪房價已漲到折合台幣約240萬元，比新加坡市中心房價高出32.57%，更比台北市高出231.23%。假設台灣民眾想要在台北市區買房，可能需要不吃不喝15年才能買得起，但香港人卻需要花34年，比台灣民眾多出1.25倍的時間，才能辦得到。

 
▲匯率與房價之間會有連動效果。                                            製圖：房地王  

由於大陸投機客挾著雄厚的資金在香港大買樓房，已使當地成為亞洲房價最貴的地區，這不禁讓人憂心忡忡與大陸僅有一海之隔的台灣，房價走勢會不會像香港一樣，漲到令人望樓興嘆的地步？  

新制高稅率　假外資無利可圖

相較於外資進出容易的經濟體系如香港或新加坡，台灣則是一個有外匯管制的國家。既然外資進出台灣不容易，是否就可以避免因外資炒房而導致房價飊漲？ 回顧2011年中及2012年同期，台幣兌美元匯率分別為28.79元及29.94元，民眾需不吃不喝19年及 17年，才能買得起房子；2013年台幣貶到30.11元時，民眾買房比前年縮短2年；2014年升值到30.03元，又延長為24年之久；2016年7月，台幣貶到31.95元，時間則縮短為15年。  

 

從以上台幣升值與房價所得比之間的關係，可以清楚發現到，匯率變動的確會對房市造成影響，只是程度不同罷了。為了防止投機客趁台幣升值之際，化身假外資在台購置不動產，現行房地合一稅明訂個人外資（非居住者）若持有一年內出售者，需課45%獲利所得，持有一年以上則一律課徵35%。若與台灣民眾出售房產所得稅率相比，外資被課徵的稅負相對重許多。 在過去幾年中，政府曾推出一連串的房市政策，可能大多為奪民之利，所以很少叫好又叫座。其實，就房市長期發展來說，過多的投機的確不利房市體質健康；但如過度抑制，也會對房地產業帶來負面影響。

 
▲黃金商圈周邊房價成為房市政策抗跌保值的保證。          圖片來源：房地王  

房市政策猶如一把雙刃劍，有利有弊（如稅賦、匯率），政府制訂任何與房市有關的政策，都應秉持專業，廣泛收集輿情，再作出合情合理的決策，如此才能真正解決民眾住屋問題，紓解因高房價為台灣所帶來的經濟社會問題。