別管房貸利率降多少了　這種貸款別亂借來購屋

[房地王/胡兆陽報導]   最近你有沒有時常接到銀行業者打電話來促銷「各式貸款」？銀行業者表示，自從去年第3季中央銀行開始每一季調降金融市場利率、實施寬鬆國內貨幣政策之後，金融業又開始陷入「錢滿為患」的情況，於是沈寂一段時間的電話行銷方案又再度出籠，放貸對象則是鎖定一筆固定資金運用、或是高額借貸的房屋貸款一族。

 
▲金融市場利率不斷下降，銀行業想辦法要把閒錢放貸出去。  

然而，俗話說：「借錢容易，還錢難！」不論是趁此時機要借入固定資金當做購屋自備款，還是房貸族想要轉貸降息的民眾，都要事先精打細算一番，才不會表面上似乎圓了購屋美夢、省了利息錢，實際上卻是多付了其他費用給銀行。  

實質利率仍高

目前銀行業者主要推出的「電話行銷貸款」業務，首推個人信用貸款，其次是房屋貸款轉貸，以及房屋貸款增貸等業務。在個人信用貸款方面要注意的是，不該拿此信用貸款做為輔助購屋的自備款，原因倒不是「貸款額度不足」，目前銀行的個人信用貸款額度小至5萬～10萬元，大到100萬元（經商周轉者）以上的額度，銀行都可能借你，問題在於「利率」及「還款期限」。

   
▲信用貸款不適宜用來輔助大筆金額的房屋自備款。  

以信用貸款的利率而言，銀行業者不會以外界認為的10％以上（信用卡借款甚至更高）高利率來行銷，而是打出「2.4~3.6％」的低利率來搶客，標榜此種借款利率拿來當「購屋第一桶金」都划算。然而，這種信用貸款都要外加手續費或是帳戶管理費、徵信費，這些費用再加上信用貸款的利率才是實際的貸款利率，業界稱為「總費用年百分率」，往往已經高達4.8~7％左右的水準，拿來購屋一點也不划算。  

信用貸款與房貸的差別

還款期限太短

此外，真正的「購屋第一桶金」應該是依靠自己多年儲蓄或投資所累積的資金，或是來自親友的「無息」支助，以後才沒有還款的壓力；如果購屋資金是來自於這種信用貸款，最長的還款期限也只有5年左右，所以日後每個月要償還本金加利息（信用貸款無法享有「只繳利息、不繳本金」的還款寬限期）的金額將會相當龐大。  


▲買老屋、新屋都行，重點在於衡量自己每個月房屋貸款的還款能力。  

就以借款46萬元、還款期間為4年、年息約4.6%為例，每個月要償還給銀行的本金加利息就要10,260多元，而且此種貸款都是採用固定利率，不會因為中央銀行再次宣布調降利率，借款人就跟著少繳貸款利息。要是以此當自備款、買了房子，後續每個月還要再繳大筆的真正房屋貸款，恐怕只有房市的投資客在多頭行情時才會這樣做，實際上應該沒有多少個家庭可以承受得起這樣的購屋壓力。