房地產關鍵字 建造執照、使用執照數字怎麼看?

盧振池
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[房地王/盧振池報導]   國內房地產市場的景氣好不好?大部分的民眾比較信任官方數據,於是內政部網站的實價登錄房價有沒有跌、房屋移轉棟數的增減幅度,便是重要的參考數據。不過,這兩項數據反應的其實是後段房市的成交情況,如果要從房地產市場的供需情形來推測未來的景氣動向,就要看房市裡官方機構-內政部營建署公布的建造執照使用執照的數字變化。

  房市
▲如果房市的供給量過多,景氣的谷底期就會比較長。  

偏偏這兩個象徵房市榮枯的數字,在今年上半年出現了「重要」的交叉點,但是究竟代表的是「黃金交叉」還是「死亡交叉」?值得關心房市景氣動向的業界及想購屋的民眾持續注意下去。   介紹建造執照、使用執照的數字之前,要先暸解:任何一個商品市場(包括房市、股市、原物料市場)的價格上漲或下跌,都和「供給、需求」密不可分。供給>需求,那麼價格就會一路下滑;供給<需求,商品的價格必定節節上揚。目前國內房市的買氣不佳,需求量減緩的情況還難以預測,但是房地產市場供給量的指標-建造執照、使用執照,則有明確的數字可供掌握。  

建案

▲政府發出建造執照戶數的多寡,代表建商推案的信心強度。  

建造執照」是指,建商向地方政府的工務機關申請此建地,可以動工、興建合法建築物的許可證明文件。 「使用執照」則是建築物經過1年半到2年左右的時間被蓋好之後,經過地方政府的工務機關審驗、過關,就發給這個證明文件,然後才可以憑此使用執照申請水、電及辦理產權過戶等手續。  

建造執照與使用執照的走勢關聯

項  目 推案現況 房市景氣現況 房市未來動向
使照戶數 ↑建照戶數 ↑ 建商推案信心仍然很強 成長時期 景氣還會成長
使照戶數 ↑建照戶數 ↓ 建商推案信心開始轉弱 高峰時期 景氣可能轉弱
使照戶數 ↓建照戶數 ↓ 建商推案信心仍然很弱 衰退時期 景氣還會衰退
使照戶數 ↓建照戶數 ↑ 建商推案信心開始轉強 谷底時期 景氣可能翻升

 
由此可知,建造執照、使用執照的戶數同樣是房市供給量的指標,但是「建造執照」又更是房市供給的領先指標,數字的呈現大約比使用執照早了兩年左右,因此同一時間觀察這兩個數字的各種走勢,可以看出以下代表的房市景氣意義:  

一、使照戶數漲、建照戶數也漲 使用執照戶數上升,表示2年前的建商推案信心強;建造執照戶數上漲,表示建商現在推案的信心更強,象徵房市的景氣正處於熱絡期。  

二、使照戶數漲、建照戶數卻跌 使用執照戶數上升,建造執照戶數卻下跌,表示建商現在推案的信心已經不如當年之勇,代表房市的景氣已經大不如前。    

房市景氣
▲2016年時房市景氣不佳,建商的推案量有減少。  

三、使照戶數跌、建照戶數也跌 使用執照戶數下跌,建造執照戶數也跟著下滑,表示這些年來建商推案的信心都是嚴重不足,代表房市正處於長期的不景氣狀態。  
四、使照戶數跌、建照戶數卻漲 使用執照戶數下跌,建造執照戶數卻開始上漲,表示建商現在推案的信心已經從長期的谷底中逐漸恢復,代表房市的景氣有翻轉的跡象。

   

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