房地產關鍵字　搞懂什麼是房屋自益信託

[房地王/胡兆陽報導]   國內經濟不景氣的情況已經延續一段時間了，各個地方政府的財政經費也跟著苦哈哈，於是老早就把增加稅收的腦筋動到房屋稅上，最近就傳出台南市明年可能大幅調高房屋稅的消息，而且其他地方政府也可能有相關的動作。不過，有些懂得理財的民眾，老早就把名下的房子拿去銀行做「自益信託」，這樣做能不能避開這一波增稅潮而省下一點稅金呢？

 
▲地方政府財力吃緊，房屋稅可能大幅調高。  

想要搞懂「自益信託」這個問題，要先暸解什麼是「信託」？所謂「信託」是指，委託人把名下的財產移轉或其他處分交給受託人，讓受託人去按照委託人的意思來執行給受益人。   舉例來說，老王（委託人）有一棟房子想留給小王（受益人），於是找了Ａ銀行（受託人）辦理房屋信託，信託內容明定「把房屋所有權贈與給小王，但老王得隨時終止信託契約」，如此一來，贈與房屋要繳的贈與稅金可以適用信託法規定的「折現計算」原理，達到節稅的效果，又可以預防小王太早拿到房子就揮霍無度或不孝順雙親。


 
▲不動產信託是許多富人節稅、避稅的工具。  

這種受益人是別人，而不是委託人本人（例如案例中的老王）的情形，就稱為「他益信託」，如果受益人是信託的委託人本人，這種信託就稱為「自益信託」。由於辦理不動產信託時，必須把產權移轉給受託的金融機構，還要繳交信託費用給受託機構，所以一般民眾不會沒事去辦理自益信託，只有一些名下有多棟房地產的富人，為了避稅、分產或脫產之故而辦理了房屋自益信託。   至於，如果辦了「房屋自益信託」、房屋產權都已經移轉給受託機構了，這棟房子的房屋稅還能適用「自用住宅」定義的1.2%優惠稅率嗎？答案是肯定的。  


▲房屋如果辦理自益信託，又符合自用條件時，仍具有房屋稅自用住宅優惠稅率的資格。  

因為財政部對此已經在兩年前做過解釋令，凡是已經辦理「自益信託」的住家用房屋，如果沒有出租的事實，而且繼續供委託人本人、配偶或其直系親屬實際居住使用，並且本人、配偶及未成年子女在國內合計擁有房屋數量在三戶以內，都可以認定這棟「自益信託」的房子屬於「供自住」使用的房子，當然就適用「自用住宅」定義的1.2%優惠稅率，不必擔心地方政府明年可能大幅調高非自用住宅房屋稅的比例。