認識法拍屋 下標前先弄懂房貸問題

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

最近因為中央銀行連續性的調降金融市場的利率,使得房屋貸款利率也跟著下降,而且國內各銀行從原本對房貸市場「敬而遠之」,轉為積極開拓「首購」、「轉貸」等房屋貸款市場,一切都是因為銀行裡放不出去的錢實在太多了。但是如果你認為此時投入法拍屋市場,也會有銀行積極借房屋貸款給你,那就未免太樂觀了。  

法拍屋

▲想投標法拍屋,一定要先搞懂相關的房貸問題。  

因為國內經濟正陷入低迷不振的氣氛,銀行業者表示,房地產市場的景氣也還不是很好,所以銀行只對首購、自住型客戶提供優惠的房屋貸款。至於法拍屋市場,受制於房屋物件、產權、點交等流程較難掌握,使得承貸的風險比較大,因此只有少數的銀行有開辦相關的貸款業務,不過也和一般認知的「房屋貸款」相差甚大,民眾想要下標法拍屋之前,一定要先搞清楚兩者的差異。   想弄清楚法拍屋的房貸問題,要先暸解以下的法拍屋付款流程:

step 1 向法院繳交法拍屋底標的2成,做為投標保證金。
step 2 下標法拍屋,並順利得標。
step 3 得標7天之內,要把剩餘的房屋價款付給法院。
step 4 法院在收到得標人的所有房屋價款之後,一週之日發給得標人「不動產權利移轉證明書」。
step 5 得標人憑著「不動產權利移轉證明書」,才能到地政機關辦理產權登記、過戶,並且向銀行申請房屋貸款。  

法拍屋
▲法拍屋下標之後,7天內必須繳完剩餘的房屋價款。  

從以上的5個步驟可以看出,標到法拍屋的人必須在7天內,付完剩下的房屋價款,但是此時都還不能申辦一般的房屋貸款。可見投標法拍屋之前,如果沒有足夠的資金,就要事前先向銀行借到錢,才能一次付完剩餘屋款,而這也是法拍屋比較少人願意去投標的原因之一。  

法拍屋代墊款與房屋貸款的差異

項目 法拍屋代墊款 一般房屋貸款
業務屬性 無擔保貸款 擔保貸款
承辦銀行 較少 非常多
利率 5~6%起跳 1.7~2.3%皆有
抵押品 不需要 房屋即為抵押品
受款者 指定撥款給法院 指定撥款給建商或賣屋屋主

資料來源:銀行業者  

至於該如何「事前先向銀行借到錢」?指的就是少數銀行承辦的「法拍屋代墊款」,但是由於承辦這項貸款業務時,申請的民眾連法拍屋根本就還沒得標,更別談設定房屋的抵押權,所以貸款性質比較像「無擔保貸款」,而不是一般的房屋貸款,因此為了控制放款風險,銀行開辦的法拍屋代墊款業務大多有以下的規定或限制,想申請的民眾要特別留意:

一、有「點交」的法拍屋才能申辦。
二、要繳交個人徵信及貸款額度審查費約1,000~1,500元,審查期約7天。
三、申辦完成還要繳一筆銀行代墊款手續費約額度的0.3~0.5%。
四、不保證法拍屋代墊款會給申請民眾到足夠的額度。
五、此代墊款未來可以轉換為一般的房屋貸款。 六、代墊款的利率約5~6%起跳,計息的期間到轉換為一般房屋貸款為止。    

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