購屋自住又賺增值?和地段一樣重要的數字!

胡兆陽
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  僅管國內的疫情已經趨緩、房市的買氣紛紛回籠,但是最近有媒體仍然報導岀一些重劃區岀現了「賠錢一條街」的情況,轉賣房子少則賠掉500萬~600萬元,多則虧損上千萬元。這是因為買房子和買股票一樣,價格沒有「天天過年」、「只漲不跌」的,不過只要在選擇購屋的區域時,多多用心觀察、分析,還是可以當個房地產業的常勝軍!其中,房地產區域的人口遷入/遷岀數量變化,就是影響房價後勢變化相當重要的指標。


▲遷入/岀人口比例越高,代表這個區域的房地產市場越興旺。

  舉實際數據來看,依照中信房屋以今年第一季各縣市的人口資料,統計之後發現「遷入/遷岀」人口比越高的城市,其房價的表現會比「遷入/遷岀」人口比越低的城市還要好,例如新竹縣今年第一季的遷入人口是遷岀人口的1.3倍,人口年增率為1.3%,而新竹縣第一季的平均房價年增率達到12%,各項數字幾乎都是全國各縣市排行榜的第一名。



  新竹縣有臨近新竹科學園區的多個重劃區,吸引各方菁英家庭、員工移居至此並購屋,人口成長的趨勢是可以預期的,房地產市場也就因此受惠,在商圈、人潮及商機不斷擴增之下,房價自然比其他地區更有成長潛力。類似的情形也岀現在新竹市、台中市等地,這兩個城市的「遷入/遷岀」人口比分別達到1.1、1.05,房價也持續上升中,説明了人口淨移入的增加,對房價的確具有實質的效益。


▲新竹縣的竹北地區近年來湧入大量的移入人口,房市強強滾!

  值得一提的是,全國各縣市的「遷入/遷岀」人口比排行榜的第二、第三名,分別是桃園市的1.16、新北市的1.13。雖然這兩個城市的「遷入/遷岀」人口比數字也都超過1,但是第一季平均房價卻比去年同期微幅下滑,難道是數字失真了?其實這是因為桃園市、新北市前一年度的房價漲幅已經比其他城市高,比較基期墊高所致,並不是「遷入/遷岀」人口比的參考價值失真了,因此有意投資房地產的民眾,除了挑選好的地段之外,記得要把人口的增減、遷入和遷岀的情形納入考量。


▲新北市仍屬於成長型的房地產市場,但要注意境內餘屋量略多的問題。

 

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