不動產法律系列!我買的新屋是凶宅嗎?

盧振池
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  新北市汐止區的某棟住宅大樓近期發生令人驚悚的社會案件,一名非大樓住戶的男子跑進此社區大樓的頂樓水塔輕生,10多天之後,住戶發覺自來水的水質有異味,請管理員到水塔檢查,才發現有男子的遺體在其中。這個社會案件除了讓民眾購屋時更加重視社區公共設施的管理安全之外,也擔憂這樣的社區會不會變成人人懼怕的「凶宅」?或是造成此社區房價的減損?


▲社區大樓的公共設施、門禁管理做得好,房價自然跟著加分。

  其實不只是這樣的案件,還有很多新屋或興建中的建案也發生類似的「非自然」死亡案件,是否就此構成凶宅的要件?以這棟社區大樓的案例而言,由於這名男子發生「非自然」死亡的地方是在社區的公共設施裡,屬於社區的區分所有權人共有的部分,而不是住戶的專有(單獨持有)部分,因此不能就此認定社區的每個住宅就是「凶宅」。


▲住家屋內屬於所有權專有部分,也是法律上認定物件瑕疵與否的範圍。

  至於會不會因此對這個社區的房價有所減損?房市業者認為短期內,房價一定會受到此社會案件的不良因素而略為下跌,但是時間久了之後,此案件逐漸被民眾淡忘時,房價就會重回到市場行情裡。同樣不能認定為「凶宅」的理由,也適用在興建中、卻不幸發生工人意外死亡的房市建案身上。例如新北市三峽區某個大型社區預售建案在興建地下層開挖的工程期間,曾發生連續壁坍塌、造成施工人員傷亡的事件,但是建案完工之後,該社區的房子也不會被因此認定為凶宅社區。買房討論這邊加入> 買房討論


▲建案施工期間如果發生傷亡事件,完工後造成房價下跌的案件並不多見。

  不過類似上面這兩種「非凶宅,卻可能減損房價」的情況,建商或賣屋的原屋主是否有主動告知買方的法律責任?法界人士認為,因為這些都不是構成凶宅的要件,因此建商或賣方當然沒有主動揭露的義務,而且如果賣方是二手屋主,自己不知道此社區之前發生過什麼傷亡或血水事件,或是新屋屋主也不知道此建案在施工期間,有沒有發生工人傷亡的事件,又如何能夠毫不隱瞞地告訴買家?所以購屋前,只要再三確認要買的房子不是凶宅即可。

 

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