央行第4次降息 對房市影響和以前降息不同

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

一如各界的預期,中央銀行在6月底舉行的理監事會議,再一次宣布調降金融市場半碼(0.125%)的利率,大家看到的是銀行的房貸利率未來也會跟進降息,不過大家沒看到的是:這次中央銀行宣布的降息決策對房地產市場的影響,和前幾次情況有明顯的不同之處,值得業界好好的深入剖析。  

中央銀行大樓 ▲中央銀行再宣布降息,但是其中有不少端倪待解析。圖為中央銀行大樓  

首先,在這次中央銀行準備宣布降息之前,意外出現了英國公投脫離歐盟,造成全球股匯市動盪、經濟成長受阻等疑慮,加上美國聯準會也決定延後升息的腳步,為了阻止國際熱錢過度流向台灣,使得各界預期這次中央銀行不僅會宣布調降利率,而且降息的空間應該會到「一碼(0.25%)」的程度,對於房市的利多效應將會比前幾次還要強才對。  

 

未如預期降1碼

沒想到,中央銀行最新宣布出來的降息結果,還是和前幾季一樣,只有半碼而已,近期的房地產市場將難掩失望的氣氛。這一點可以從降息的消息公布之後,股票市場中重量級營建個股(例如皇翔冠德建設)的股價,都出現不小的跌幅而得到驗證。  

降息半碼  
其次,中央銀行這次只宣布「降息半碼」,並非國內的經濟局勢已經好轉(因為各家財經機構紛紛調降國內經濟成長率的預測值,例如中央研究院就下修經濟成長率數字到0.5%而已),而是為了保留下一次再降息的空間。因此,房產業者預估下一季中央銀行召開理監事會議時(大約是在9月底),還會再一次宣布調降利率。  

 

憑添房市觀望氣氛

如此一來,房貸降息的效應對房地產市場而言,變成是「延長性質」的題材,這樣的結果會產生「利弊各半」的影響,對房市有利的是,長期而且更低利率的環境,對於刺激房市買氣會有一定程度的幫助;但是對房市不利的是,民眾對於「降息」這個題材可能越來越無感,進而對於拉抬房市買氣的邊際效益也將會越來越低。  

101陶館 ▲購屋民眾普遍認為,央行降息不如建商調降房價。  

最後,是有關豪宅貸款的部分。中央銀行這次宣布降息的同時,並沒有一如之前解除所有房市區域的信用管制,而仍然維持豪宅貸款最高只能借總價的6成規定。房產業者分析,中央銀行未如外界預期去放寬豪宅房貸的禁令,原因可能有兩個。第一個是中央銀行這4季連續性的降息動作,已經被外界批評有放任房市炒作風潮再起之虞,所以沒有必要再對觀感不佳、較小眾市場的豪宅貸款放出利多消息。   第二個原因則是,中央銀行如果在此時鬆綁豪宅房貸的成數,會讓社會大眾誤以為:政府已經認為現在豪宅的每坪平均價格已經跌得夠多了。說不定反而會刺激一般住宅的房價開始往上走,這是中央銀行調降利率最不希望看到的事,所以想要解除房市的最後一道禁令-「豪宅房貸限制在總價的6成以下」,恐怕還要再等等。

  豪宅 ▲中央銀行未如外界預期,解除豪宅房貸限制在總價6成以下的禁令。         

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