央行第4次降息　對房市影響和以前降息不同

[房地王/盧振池報導]  

一如各界的預期，中央銀行在6月底舉行的理監事會議，再一次宣布調降金融市場半碼（0.125％）的利率，大家看到的是銀行的房貸利率未來也會跟進降息，不過大家沒看到的是：這次中央銀行宣布的降息決策對房地產市場的影響，和前幾次情況有明顯的不同之處，值得業界好好的深入剖析。  

▲中央銀行再宣布降息，但是其中有不少端倪待解析。圖為中央銀行大樓  

首先，在這次中央銀行準備宣布降息之前，意外出現了英國公投脫離歐盟，造成全球股匯市動盪、經濟成長受阻等疑慮，加上美國聯準會也決定延後升息的腳步，為了阻止國際熱錢過度流向台灣，使得各界預期這次中央銀行不僅會宣布調降利率，而且降息的空間應該會到「一碼（0.25％）」的程度，對於房市的利多效應將會比前幾次還要強才對。  

未如預期降1碼

沒想到，中央銀行最新宣布出來的降息結果，還是和前幾季一樣，只有半碼而已，近期的房地產市場將難掩失望的氣氛。這一點可以從降息的消息公布之後，股票市場中重量級營建個股（例如皇翔、冠德建設）的股價，都出現不小的跌幅而得到驗證。  

 
其次，中央銀行這次只宣布「降息半碼」，並非國內的經濟局勢已經好轉（因為各家財經機構紛紛調降國內經濟成長率的預測值，例如中央研究院就下修經濟成長率數字到0.5%而已），而是為了保留下一次再降息的空間。因此，房產業者預估下一季中央銀行召開理監事會議時（大約是在9月底），還會再一次宣布調降利率。  

憑添房市觀望氣氛

如此一來，房貸降息的效應對房地產市場而言，變成是「延長性質」的題材，這樣的結果會產生「利弊各半」的影響，對房市有利的是，長期而且更低利率的環境，對於刺激房市買氣會有一定程度的幫助；但是對房市不利的是，民眾對於「降息」這個題材可能越來越無感，進而對於拉抬房市買氣的邊際效益也將會越來越低。  

▲購屋民眾普遍認為，央行降息不如建商調降房價。  

最後，是有關豪宅貸款的部分。中央銀行這次宣布降息的同時，並沒有一如之前解除所有房市區域的信用管制，而仍然維持豪宅貸款最高只能借總價的6成規定。房產業者分析，中央銀行未如外界預期去放寬豪宅房貸的禁令，原因可能有兩個。第一個是中央銀行這4季連續性的降息動作，已經被外界批評有放任房市炒作風潮再起之虞，所以沒有必要再對觀感不佳、較小眾市場的豪宅貸款放出利多消息。   第二個原因則是，中央銀行如果在此時鬆綁豪宅房貸的成數，會讓社會大眾誤以為：政府已經認為現在豪宅的每坪平均價格已經跌得夠多了。說不定反而會刺激一般住宅的房價開始往上走，這是中央銀行調降利率最不希望看到的事，所以想要解除房市的最後一道禁令－「豪宅房貸限制在總價的6成以下」，恐怕還要再等等。

  ▲中央銀行未如外界預期，解除豪宅房貸限制在總價6成以下的禁令。