不動產法律系列!顧好房貸提前清償違約金權益

盧振池
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  和銀行簽訂房屋貸款契約時,裡面的條文內容一定要看清楚!最近有民眾向行政院金融監督管理委員會(簡稱「金管會」)陳情,表示自己向銀行申請提前清償房屋貸款,卻被銀行以「貸款契約規定」收取了不盡合理的提前清償違約金,金管會審議後認定這些房貸條文確實有不合理之處,銀行業者除了應該要退還民眾部分多收的違約金,還必須修改相關的違約金契約內容。


▲你想轉換到別家銀行的房屋貸款嗎?提前清償房貸的違約規定不可不知。

 由於一般的房屋貸款總金額實在很大、利息支岀成本也會很高,民眾選擇「提前清償」、轉房貸到別家利率更低的銀行,也是天經地義而且是常有的事,因此相關的提前清償房貸違約金的計算、合法性等權益,一定要好好的弄清楚。買房討論這邊加入> 買房討論

  之前被點名不合理的房貸提前清償違約金的算法,是以「核准房貸總額」為計算基礎,現在則必須改為「實際清償金額」為基準。舉例來説,小陳申請了600萬元、20年期的房屋貸款,繳了半年、還了貸款本金10萬元之後,小陳想要轉房貸到別家銀行而提前清償剩下的房屋貸款,此時銀行收取的違約金計算方式,不能是:600萬元 X 1.5%費率=9萬元,而必須是:(600萬-10萬)X 1.5%費率=8.85萬元。


▲房屋的總價、貸款金額都相當龐大,一點點的違約金費率就會造成極大的違約金差距。

  除此之外,在銀行的房屋貸款契約書裡,針對繳了3年的貸款才申請提前清償,與繳不到1年就申請提前清償房屋貸款的計算費率,金管會也要求銀行業者要有所區隔。例如1年以內就申辦提前清償的違約金費率可以是1.5%,如果是繳了2~3年的房貸戶就應該降低違約金費率到1~1.25%才對,民眾可以向銀行爭取這項差別費率。

  事實上,行政院公平交易委員會在以前就曾經對於銀行業收取「房屋貸款提前清償違約金」一案做過決議,內容是採取「原則禁止、例外許可」的方式。也就是説,申請房屋貸款的民眾應該享有「隨時清償房貸」而且免付違約金的權益,但是如果某家銀行提供了比較好的房貸利率優惠,基於業者營運資金的考量,是可以提供民眾「付違約金換取隨時清償」或「限制清償時間」等方案。只不過,違約金的計算必須考量清償時間、總額等條件,也不宜以原始貸款總金額做為計算基礎。


▲申辦房貸除了關心利率高低之外,也要好好檢視房屋貸款的契約書內容。

  然而時間久了之後,少數的銀行業者在審訂房貸契約時忽略了法令的規定,忙於工作、鮮少申請貸款的民眾又欠缺相關法令的知識,才會讓不合理的房貸違約金案件再次岀現,因此準備買房子的民眾要記住,除了學習看屋、選屋、挑地段等知識之外,也要好好地研究房地產買賣、貸款等相關的法令、條文,因為自己的權益還是得自己顧啊!


 

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