不動產法律系列 房客不繳房租該怎麼辦?

盧振池
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[房地王/盧振池報導]   日前台北市發生一件租屋糾紛,原由是房東將已經多個月沒有繳房租的房客趕出租屋處,比較特別的是,有人即時知道此訊息後,立即在facebook社群網站上號召熱心群眾,來幫忙租屋客搬移物品到社服機構提供的安頓之所,而引發社會上的關注。  

房價
▲房價居高不下,租屋市場越來越重要,但是糾紛也跟著變多。  

類似此件房客繳不出房租而衍生的租屋糾紛,在這不景氣的年代其實已經層出不窮。然而,租屋者不一定就代表「弱勢」的一方,因為法律上對於租屋的權益也是有所保障的,不會任由房東肆意作為、想要把屋內的房客東西搬走就搬走,因為這樣做有侵害人權之虞。因此收不到房租的房東們最好還是依「法」行事,才能減少日後更多的刑事之責。  


Step 1 催繳動作不可少

首先,如果跟你租屋的房客欠繳房租,房東一定要有「催繳」的動作。法界人士表示,民法第440條第一項有規定:承租人的租金支付若有延遲,出租人得定出期限,催告承租人支付租金。所以房東如果想要在法律上站得住腳,一定要有「保障房客權益」的作為,而「催繳」的動作就是實際有保障到房客權益的事項。  

租金
▲房東因為收不到租金而想走上法律一途時,要先有催繳的動作及留下紀錄。  

不過,催繳的動作要留下證據或資料,否則只是打個電話(通話紀錄的證據力不足)卻又沒有留下電話錄音,很難向日後法庭上的法官證明有「催繳」的作為,所以最好是拿得出來的證據,例如電話錄音、手機通訊軟體的「已讀」對話內容等,給予補繳房租的時間大約是5~7天。  


Step 2 寄存證信函

如果房客還是不為所動,那最好再用寄「存證信函」給房客的方式(到郵局購買、郵寄),因為存證信函象徵著保全房東催告房租的證據,而且如果存證信函由大樓的管理員簽收,基本上都可以算是受催告者已經收到房東的通知了。  

租金
▲租金如果未繳,法律上有「兩個月」的時間給租屋雙方去解決紛爭。  


Step 3 等待法定「欠租兩個月」

如果房東做到這樣,房客還是沒有繳房租的打算,此時在民法第440條第二項還有規定:遲付的房租未達「兩個月」的金額,房東不得終止租屋契約。換句話說,房東還要等到房客欠租兩個月以上,才可以進行下一個動作,而且如果房客有押金在房東身上的話,還要先扣掉這些押金,才能起算欠租兩個月的時間。  


Step 4 提起訴訟討回房子

至於房東的下一個動作也不是「直接進入屋內,搬離房客私人物品到屋外」,因為這樣做有觸犯形法第306條第1項的「侵入住居罪」之虞,而且擅自搬動房客的物品,也可能被房客反告私人物品失竊等刑責。所以最好是走向司法一途,透過提出訴訟、打贏官司之後,才能合法地以法院賦予的「強制執行」拿回房子。
    

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