不動產法律系列　房客不繳房租該怎麼辦？

[房地王/盧振池報導]   日前台北市發生一件租屋糾紛，原由是房東將已經多個月沒有繳房租的房客趕出租屋處，比較特別的是，有人即時知道此訊息後，立即在facebook社群網站上號召熱心群眾，來幫忙租屋客搬移物品到社服機構提供的安頓之所，而引發社會上的關注。  


▲房價居高不下，租屋市場越來越重要，但是糾紛也跟著變多。  

類似此件房客繳不出房租而衍生的租屋糾紛，在這不景氣的年代其實已經層出不窮。然而，租屋者不一定就代表「弱勢」的一方，因為法律上對於租屋的權益也是有所保障的，不會任由房東肆意作為、想要把屋內的房客東西搬走就搬走，因為這樣做有侵害人權之虞。因此收不到房租的房東們最好還是依「法」行事，才能減少日後更多的刑事之責。  

Step 1　催繳動作不可少

首先，如果跟你租屋的房客欠繳房租，房東一定要有「催繳」的動作。法界人士表示，民法第440條第一項有規定：承租人的租金支付若有延遲，出租人得定出期限，催告承租人支付租金。所以房東如果想要在法律上站得住腳，一定要有「保障房客權益」的作為，而「催繳」的動作就是實際有保障到房客權益的事項。  


▲房東因為收不到租金而想走上法律一途時，要先有催繳的動作及留下紀錄。  

不過，催繳的動作要留下證據或資料，否則只是打個電話（通話紀錄的證據力不足）卻又沒有留下電話錄音，很難向日後法庭上的法官證明有「催繳」的作為，所以最好是拿得出來的證據，例如電話錄音、手機通訊軟體的「已讀」對話內容等，給予補繳房租的時間大約是5~7天。  

Step 2　寄存證信函

如果房客還是不為所動，那最好再用寄「存證信函」給房客的方式（到郵局購買、郵寄），因為存證信函象徵著保全房東催告房租的證據，而且如果存證信函由大樓的管理員簽收，基本上都可以算是受催告者已經收到房東的通知了。  


▲租金如果未繳，法律上有「兩個月」的時間給租屋雙方去解決紛爭。  

Step 3　等待法定「欠租兩個月」

如果房東做到這樣，房客還是沒有繳房租的打算，此時在民法第440條第二項還有規定：遲付的房租未達「兩個月」的金額，房東不得終止租屋契約。換句話說，房東還要等到房客欠租兩個月以上，才可以進行下一個動作，而且如果房客有押金在房東身上的話，還要先扣掉這些押金，才能起算欠租兩個月的時間。  

Step 4　提起訴訟討回房子

至於房東的下一個動作也不是「直接進入屋內，搬離房客私人物品到屋外」，因為這樣做有觸犯形法第306條第1項的「侵入住居罪」之虞，而且擅自搬動房客的物品，也可能被房客反告私人物品失竊等刑責。所以最好是走向司法一途，透過提出訴訟、打贏官司之後，才能合法地以法院賦予的「強制執行」拿回房子。