不動產法律系列 社區管委會要負什麼責任?

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]   隨著國民生活水準的提升,現在有許多民眾喜歡買「社區管理嚴謹、公共設施完善」的房子,但是最近全台灣發生一連數起,社區管理委員會因為疏於管理、修繕社區的設施,導致住戶的居住權益受損,而被住戶提出告訴、判決要賠償住戶的例子,值得大家在維護居家品質之時,也要懂得捍衛自身的居住權益。  

公共設備
▲當社區共有或共用設施損壞而造成身體傷害時,住戶可以向管委員要求賠償。  

案例一 汐止區某社區因污水管線老舊、疏於維護,使得某戶的廁所馬桶噴出糞水,住戶憤而控告社區管理委員會,並求償屋內修繕費、精神賠償,法院認定管理委員會疏於維護污水管線,判決管委會要賠償此住戶30多萬元。   案例二 台中市某社區地下停車場的天花板掉落水泥塊,砸壞下方的住戶車輛,住戶控訴管委會不但不賠,還拖了9個月都還沒有修好,萬一天花板的水泥塊掉下來砸到的是人、不是車子,該怎麼辦?  

法律賦予社區管理委員會的權責

項目 公寓大廈管理條例 內容
定義 第三條 為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織
成立公共基金 第十八條 公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。
管理公共基金 第二十條 定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告
其他主要職務 第三十六條 共有、共用設施、公寓大廈及其周圍安全、環境維護工作、財務報表制作及公告等


資料來源:公寓大廈管理條例   案例三 某社區發生住戶騎機車外出,經過地下停車場出口時,被故障而突然落下的鐵捲門壓傷,該住戶不甘受傷而向管委會提出「慰問金」要求,但是管委會以「於法無據」拒絕,雙方決定走上司法一途。  


收管理費就要負責維修

從以上的案例可以看出,只要社區發生大大小小的事件,幾乎都和社區的管理委員會脫離不了關係。法界人士表示,根據公寓大廈管理條例的規定,社區的管理委員會是為了執行區分所有權人會議決議的事項,以及管理、維護公寓大廈等工作而設立的組織,所以能夠收支、保管及運用社區的公共基金,但是相對的,也要負起社區共有、共用及附屬設施的點收、保管,以及公寓大廈和周圍的安全及環境維護責任。  

磁磚掉落
▲大樓外牆瓷磚如果掉落砸傷人,該社區的管委會要負起全責。  

由此可知,社區的住戶如果因為社區內的共有、共用及公共設施(包括前面提到的污水管線、停車場天花板、停車場出入口的鐵捲門都屬於在內)的損壞,而造成居住權益的受損,可以向管理委員會提出請求賠償;不過,若是管理委員會已經很認真維護社區事務、沒有失職之處,或是住戶的損失甚為微小,則不見得上法院就一定會勝訴。   至於住戶如果因為這些事件受害,而要向管理委員會請求額外的「精神賠償」或「慰問金」,可以和管理委員會先到區公所的調解委員會,協調出彼此可以接受的金額,不必一開始就上法院打官司,以免勞民傷神;如果雙方實在是談不攏,再上法院也還不遲。         


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