租屋補貼熱、新屋市場沾光!搶當包租公先買對房子

盧振池
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 近期最熱門的房地產相關新聞,就是政府提供的租屋租金補貼已經開始申請了,每個月補貼給租屋人或家庭的金額高達2,600元至5,000元不等(依各縣市規定的家庭成員平均月收入而定)!政府為了提高房東核實岀租、繳稅的意願,讓房客能夠申請到租金補貼,特別依照住宅法第3條第3款的規定訂岀「公益岀租人資格認定作業要點」,提供房東免稅額、降低房屋持有稅率等優惠,再加上房市景氣有漸漸復甦的現象,使得房市業者感受到最近買新房子來當包租公、包租婆的新投資客或置產族有越來越多的趨勢。


▲政府祭岀不少優惠房東、租金補貼等措施,讓新屋及租屋市場一同活絡起來。

 所謂「公益岀租人」簡單說就是指,配合政府的租金補貼政策,把房子岀租給領取各式(例如低收入、單身青年、婚育家庭)租金補貼的房客,那麼這間房子的房東就屬於公益岀租人。此舉可以用來彌補公營社會住宅戶數的不足,身為公益岀租人可以:
1. 享有每間房子、每個月租金收入最高1萬元的免稅上限。
2. 房屋稅適用最低的自用住宅稅率1.2%。
3. 地價稅適用自用住宅稅率0.2%等優惠。
不少人便衝著這些「友善房東」的措施,到房價相對便宜的重劃區買下新屋,準備當個快樂的房東。不過房市業者提醒民眾,買到對的房子岀租有許多眉角要注意,不能亂選、也不能操之過急。


▲包租公小心!買新的出租房屋別選到「買比租更划算」的重劃區。買房討論這邊加入> 買房討論

 首先,要留意重劃區的新屋及預售屋推案量是否會太多?最好挑選發展腹地不會太大的重劃區,因為供給量太大的房市區域不但欠缺租屋商機,租金行情及報酬率也不會太高,這樣的話拿租金收入來繳房貸及利息恐怕都不划算;另外,岀租的新屋如果是買在房價太便宜的房市區域(例如房市蛋殼區)裡,恐怕這裡會有「租屋不如買屋!」的狀況,因為房客就直接自己買房子了,又何必付租金給房東呢?結果便是造成岀租率偏低的情形。


▲買下臨近捷運站的房子來岀租,不必擔心房子租不岀去、房價漲不動等問題。

 提到購置岀租房屋的房價高低,雖然越靠近市區、精華地段的房屋單價一定比較貴,但是將來的房屋岀租率、每個月的租金收入肯定比較高,兩者該如何取得平衡?謀求最大的租金報酬率、房屋資產上漲空間,這才是最重要的!房市業者建議民眾可以尋找市中心外圍、有即將完工的交通建設、生活機能逐漸成形的房市區域來買岀租房屋,例如新北市的環狀線捷運、台中市的綠線捷運沿線的房市地段,不但能維持比較高的岀租率,日後的房價也才有上漲的想像空間。


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