買房須知,買房流程報你知!

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一、需求評估

▲路上隨處可見要賣房子的小廣告,民眾「買」或「不買」的觀點都有。 圖片來源:3個存錢技巧 

(一)為什麼買房? 
任何投資都不是穩賺不賠,房地產也是如此。在買房子之前,一定要先計算好自己的財務實力和日後的還款能力。買房對於大部分的人來說,都是一筆很大的支出,避免日後因買房壓力過大而影響生活品質,先考慮清楚自己為什麼要買房?一步步做好購屋的財務規劃。

因為結婚或生子等因素,原有房間數不敷使用必須小屋換大屋?考慮到小朋友將來就學學區規劃?擔心房屋老舊抗震能力較差?通勤族因為工作要以交通便利為考量,颱風、土壤液化等天災導致想要換房?

購入房地產除了可以自住外,還可以作為投資工具。

買房原因 房地王小編整理如下:

1.成家換屋

(1)新婚首購

新婚族購屋撇步

3個存錢技巧 自備款從存小錢開始 購屋必看

(2)換屋換新

通勤1小時內可接受!莫忘其他購屋交通考量

2.天災困擾

(1)地震

(2)土壤液化

怎麼辦?我家在土壤液化紅色區域 三招教你安心

房地產關鍵字 土壤液化要小心、不要擔心

3.投資置產

投資工具


哪一種投資工具適合我?

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買屋賠錢的四大原因

▲眷村改建的軍宅有5年內產權不得轉移的規定。 圖片來源:再談軍宅投資

軍宅投資


三分鐘搞懂投資軍宅是什麼?在夯什麼?

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4.學區規劃

明星學區

少子化成趨勢!明星學區房市進可攻退可守

 

圖片來源:我該此時候購屋嗎?

(二)買屋時機 

房地產業是營造、廣告、金融、媒體、鋼鐵、水泥、運輸等百工百業的綜合體,堪稱是最標準「內需」代表的產業,因此只要這些產業能夠順應經濟的成長而増加獲利,房地產業必定會跟著溫和的成長。眼觀國際兩岸關係的政治局勢及經濟方面 舉例物價指數、股價指數和國民所得。

你覺得未來的房價是漲、還是跌呢?舉凡全世界的房地產市場都一樣,本來就不是每個區域、地段、產品的房價都一定齊漲、齊跌。

實際上自己如果有購屋自住的需求、有足夠的購屋財務能力,又找到物美價廉的房子時,那麼套句房市專家常講的一句話:如果是自住,任何時間都是購屋的好時機。


景氣低迷時,房價跟著跌,就是買屋好時機! 

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(三)還款能力

要思考每月是否有償還房屋貸款的能力? 雖然有很多銀行房貸試算的資訊,但公告的利率皆是參考使用,所有利率或條件需視貸款人自身的條件(信用、收入、工作型態、成數要求...等等)一般而言,房貸有一個「33法則」建議每月貸款償還金額不要超過每月收入的30%。因為如果超過這個範圍,會讓房貸壓垮自己的生活品質。


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(四)自備款

幾乎沒有一個人可以貸到所有的款項,購屋前建議可以仔細估算自己手頭上有的現金,是否有預留一定額度的儲蓄存款繳自備款及貸款申請費用、斡旋金、代書費用、契稅、印花稅、地政登記規費、銀行規費、保險費呢? 透過仲介買賣房子還有仲介服務費,另外裝潢、搬新家或添購家具與家電,就會有一筆費用需要考量!繳房貸繳到日子過不下去、認賠斷頭出場悲劇是可以避免的,自備款預留很重要!

 

預留的費用花在哪兒呢?

房地王小編細分如下:

1.        代書費費用

2.        契稅

3.        印花稅

4.        地政登記規費用

5.        銀行規費用

6.        履約保證專戶費用

7.        仲介費服務費用

8.        保險費用

9.        裝潢費用

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二、資訊搜集 


(一) 建物類型
您想要買什麼類型的房子?在正式出門看屋前就先確認,自身的居住需求及生活屬性。其實買透天或公寓各有好處,看你最在意的點是什麼!可以根據房地王小編整理出來的優缺點評估,訂出準則提升找尋理想房屋的效率。 

建物參考以下類型: 
1.公寓 大樓 套房

類型 公寓 大樓 套房
優點 使用面積較大
公設低(公共設施比例分攤較少)
通常戶數單純

通常有電梯及管理員負責門戶安全
代收郵件
垃圾統一處理
有停車位

金額較低
可作為投資
缺點 屋齡通常較舊
沒有管理員
無停車位
須繳管理費
公設比高
土地持份少
通常戶數多
銀行通常不願貸款給套房購買者
大樓住戶較多
房間隔音效果較差
坪數空間狹小
通常只有單面採光

 

▲圖片來源:我該選購獨棟、雙併!還是連棟透天厝?

2. 透天別墅 

有分成獨棟、雙併、連棟的透天產品

優點:前院可停車、整體室內空間較大、土地持分大保值性強、比較不受鄰居干擾、有屋頂的使用權

缺點:打掃不易、房價較高、非社區式沒有管理員等。


3.自建/基地

優點:地點、規劃設計、建材符合自己需求、量身訂做滿足成就感

缺點:自負風險、政府工程稽核問題

 


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(二)建物現況 

房屋依照新舊的種類可分為預售屋、新成屋和中古屋,付款方式、折價情況、風險承受各有不同。 風險部分中古屋本身的結構、屋況因時間的久遠,通常已存在著一些問題,需要較高的維護成本。

我該買預售屋、新成屋還是中古屋?

1. 預售施工中:

指房屋還沒動工,建商就先行銷售的建案。這類的產品優點是付款輕鬆,缺點是樣品屋的空間感受和實際交屋的空間大小可能有所岀入。通常多數可以做「客戶變更」,就是配合客戶變更的「客變」設計,建設公司利用預售屋結構體施工期間,依照客戶需求預先變更「格局」、「建材」、「設備」,不一定所有建商都能這麼做,有需求記得先確認建案可客變再簽約買房,假如要變更可以請專業設計師陪同,簽署變更設計合約。

優點:避免完工交屋後,還要重新拆除再裝潢耽誤入住時間。

缺點:假如過程不順會影響品質造成後續裝修問題。

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2. 完工新成屋:相較於預售屋看不到的風險,可以看到實體的房子。房子的隔局、採光甚至通風等,都可以親身感受得到,如果擔心漏水、裂縫等品質問題可找有建物生產履歷或提供保固的建案。


3.中古屋:多位市中心生活機能較佳,屋齡長需要仔細看看房屋的內部屋況,建商多半不再負責保固服務, 銀行鑑價不太可能高過新成屋。如果買到漏水或壁癌的中古屋可就一輩子都得受苦!

 

買房大學問(三) 我要買中古屋

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圖片來源:司法院法拍屋公告

(三)法拍屋:價格約為市價的七成,資訊比較不容易獲得,法拍屋市場畢竟和一般的成屋市場不太相同,需要注意屋況及點交方式(法院、銀行、金融資產中心) 得標之後的7天之內,要補足「得標金額-法拍保證金」=剩餘屋款,司法院法拍屋拍賣資訊http://aomp.judicial.gov.tw/abbs/wkw/WHD2A00.jsp

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三、找屋看屋 


(一)實地參觀 

地段是決定房屋價格的重要因素,可以上網看實價登錄網站的行情,參考附近區域房價,看屋時列出想問的問題,把觀察到的一切紀錄下來,可以幫助選擇。

▲圖片來源:經濟部中央地質調查所

觀察房屋外觀及結構:

避開什麼樣的房子才能抵擋地震的危害?其實在購屋之前,應該要對這些基本知識有所暸解,才不致於買到容易倒塌的房子。  

從外面看看整棟房子的外型是否方正?會不會有受力不均衡的情況?雨簷、外牆有沒有明顯缺陷或裂縫?至於想買預售屋的民眾也不必擔心看不到實體的房子,只要仔細查看賣屋的廣告DM所繪製的房屋外型,或是接待中心門口所放置的大樓模型就能略知一二!擔心地震是不是位在斷層帶上?連上經濟部中央地質調查所的網站(http://fault.moeacgs.gov.tw/MgFault/)可以查看已公告地質敏感區之行政區,連結:(https://www.moeacgs.gov.tw/newlaw/newlaw.htm )。地質敏感區免付費諮詢專線 0800-655566。 土壤液化潛勢查詢系統(https://www.liquid.net.tw/cgs/public/可以挑選純住宅大樓、避開住商混合大樓,住起來就會安心許多。      

 

「一看、二摸」:

自己或帶親友看屋時,要把陽台、窗台、天花板等地方的屋況列為查看重點。最好在雨天過後、或是雨天當場去看屋。可以記住「一看、二摸」的抓漏口訣,檢查陽台、窗台角落、天花板、浴室、廚房水管等處,看看沒有水漬、水㾗或滲水的現象,因為這些都是很容易匯集雨水、滴水或發生水管滲漏的地方。 用手指頭摸一摸陽台、窗台角落、天花板、浴室或廚房管線外的牆壁,感受一下有沒有潮濕、或濕氣的觸感。牆壁有無新補油漆、剝落、龜裂等現象。如果經過屋主完美的整修,卻還是能感受到屋內及牆上的濕氣,就要多考慮!另外可以把天花板打開看看檢查天花板維修孔,看裡面管路是否有會漏水的風險。  

 

房地王小編整理出注意事項: 

▲圖片來源:地籍圖資網路便民服務系統

1. 客觀數據:

找風評好的建設公司或有提供建物生產履歷的建案,不要被廣告說辭誤導,也不要被浮誇的廣告影響了您的判斷。查看「審核產權」調閱簽約前的土地、建物登記謄本,買賣建物的門牌與看屋標的應相同,調閱「地籍圖」及「建物測量成果圖」,簽約前向地政事務所申請「土地、建物登記謄本」,或是委託代書(地政士)、房屋仲介業者代為進行產權調查的工作,比較能避免不必要的糾紛。所謂的「地籍謄本」(分為土地登記謄本、建物登記謄本)則是記載不動產有無設定借款抵押、地段、地號、坪數、所有權登記者、公告現值等資訊的文件。

1)買賣建物的門牌與看屋標的應相同。
2)包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容 。

 

要小心廣告陷阱:

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2. 專業建議

找個有建築相關背景的朋友陪同,或有第三者驗證的物件,避免買到有問題的房子。 

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3. 裝修成本

屋況不好或老屋可能需要修繕,多和設計師溝通裝修的內容,掌握可能會花費的時間和預算,施工前做好討論,施工中勤勞監工,施工後仔細驗收。

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▲圖片來源:哪裡容易淹水-淹水潛勢


(二)環境檢測 

俗話說「千金買房,萬金買鄰」買屋不只考量房子本身,隔壁鄰居的因素也很重要。在買房子之前,多注意一些屋內、屋外的狀況,挑房子不只是看採光、隔間,還有很多眉角被大家所遺漏。地勢高低排水是否優良?有淹水過嗎?另外週遭基地台及高壓電塔、變電站設立也是觀察重點,快來看看房小編的整理。 國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站(https://dmap.ncdr.nat.gov.tw/ https://dmap.ncdr.nat.gov.tw/主選單/地圖查詢/gis查詢/ )可以查詢哪裡容易淹水(淹水潛勢) 有山崩、土石流(坡地災害潛勢)、斷層與土壤液化、海岸災害、海嘯溢淹的風險!

 

快樂購屋術 千金買屋,萬金買鄰

房地王小編將檢測眉角列點如以下: 
1.嫌惡設施:

殯儀館、墳墓(風水感受差)、廟宇(噪音、焚香污染)、夜市(噪音、油煙問題)、高壓電塔、基地台(電磁波危及健康)、加油站、瓦斯槽(油氣及爆炸疑慮)高架橋、鐵道(噪音、精神壓迫)特種行業(治安問題)機場(飛安、噪音問題)等。 

 

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▲圖片來源:避開公設比高的房子


2.公設/坪數

迎賓大廳、游泳池、水塔、機電房、電梯空間、樓梯空間、逃生設施、庭院及走廊或通道都是住戶公有的空間,檢視的重點如以下:

 

1.        整體環境是否整潔?

2.        是否堆放雜物?(判斷是否有惡鄰居、有沒有人在管理)

3.        燈光是否充足?

4.        是否安全?(違建、防火巷寬度、逃生出口是否封死、電梯的檢查時間)

5.        管理費收費計算方式?

6.        管理員的年紀?(是否為了節省成本請比較年長的警衛)

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房屋種類:該地區多是大樓華廈、公寓還是別墅,是屬於新社區還是舊社區,這通常有助於掌握屋況與房價。 

3.格局/風水

室內裝潢:
買房子很怕買到黑心裝潢屋,就是房子看起來很漂亮,實際上卻無法使用,雖然不見得裝潢過的房子都是黑心屋,但買賣雙方對房屋的缺失都必須詳細檢視。參考:買屋看風水室內裝潢先避開這三類禁忌

空間格局:
要留意室內格局與出入動線,查看各個房間面積分配是否合理,客廳與房間採光是否充足,若有廚櫃等要打開看是否可置物,前後門是否可以順利開關,房間窗戶是否正對後棟房屋的廚房,有沒有存在比較大的不可利用空間或有大銳角等。另外,最近「陽台外推」引發不少消費糾紛,台北市建管處指出,如果在陽台欄杆上突出成了八角窗或景觀窗,雖然外牆沒有拆除,但在「二次施工」後,建物出現和當初使用執照上不符的情況,仍算是違建,一樣要面臨拆除的命運。所以如果遇到這種情況,千萬要問清楚屋主,此觀景窗之施作時間是在法令頒佈實施前或後,是否可舉證,不要花冤枉錢買了違建還要被拆除。


▲圖片來源:買屋罩子要放「亮」一點!

採光、通風:室內之採光、通風好壞不僅關係著室內空氣、照度品質而直接影響居家健康,此也與風水息息相關,一般來說位於邊間的房子因開窗多所以採光、通風品質當然較佳,這也是較多人選擇邊間的原因。另外廚房採光通風也逐漸被重視,除了提升抽風機功能利用,大面開窗或是在流理台與吊櫃之間的牆面開窗,都可提高通風採光效果。建議購屋者應選擇白天時間實際體驗。 

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5.學區/商圈

學區:
為了讓小孩得到更好的學習環境,所在地屬於哪個學區、有無安親班、幼稚園、距離家有多遠都可以思考,如果是怕校園吵雜聲或作息和學校相反者可以避開學區。 

顛覆房地產觀念!少子化對房市的契機

商圈:
在房屋距離多遠處,是否有傳統市場、百貨、大賣場或超市?住家的樓下就是商圈、或是距離熱門商圈太近並不是一件好事,因為商圈的人潮噪音、油煙味、停車不易等問題,對房價反而有負面的影響,可以選擇距離商圈或夜市100公尺以上的地方來購屋,才能兼顧生活機能,又保有良好的生活品質。

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6.交通/建設
交通:
住家四周有哪些交通要道、工具,並實際估算搭乘各種工具到上班地點的交通時間。如果有小孩者還要考慮到與親友居住地點的方便性。而家門樓下就有巴士站、捷運站雖便利但不一定是好事,可能會有吵鬧聲與空氣污染,可以列入觀察。

公共建設:
是否有公園綠地、圖書館、文化中心、銀行、醫院、郵局、停車場或停車位等。 

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▲圖片來源:行政院原子能委員會網站


額外介紹:輻射、海砂屋事先查 !
什麼叫做輻射屋?
所謂的輻射屋,就是指建築物在建造時所使用的鋼筋遭受到輻射汙染,或是了大量的花崗石、鐵門窗、裝飾品等含有輻射之金屬類器具,這些受到輻射汙染的鋼筋或建材會產生放射性物質,危害人體健康。

 輻射物質對人體所產生的危害依照輻射含量高低會產生各種不同症狀,包含癌症、基因突變、不孕症、白內障、嘔吐、血球變化等,要是孕婦遭受到輻射污染則可能導致胎兒心智遲鈍、早產致死、多指症、唐氏症等,非常危險。

民眾在購買中古屋或新成屋之前,一定要作輻射檢測,要求仲介公司或屋主出示「非輻射屋」的證明文件,或者在買賣合約書中註明非輻射屋,以利日後若不幸住進輻射屋,有求償的依據。多一道手續保障家人的安全並維護不動產的價值。可上行政院原子能委員會網站「http://www.aec.gov.tw/」查詢。 查詢民國71至73年間建造且經偵測評估其目前年劑量仍達1毫西弗以上之輻射屋地址網址:https://ramdar.aec.gov.tw/ 。

遠離房地產公害(二)-輻射屋

購屋時該小心的黑心商品-輻射屋

▲圖片來源:臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊

什麼是海砂屋?

海砂屋就是不肖業者為了節省成本,將原本應該用河砂所拌的混凝土,改用海砂,或是預拌混凝土時改用海水,海砂中含有氯離子,導致用海砂所蓋的房子,住一陣子會發現牆壁滲出璧癌,有些民眾可能會以為是環境潮濕的緣故而不以為意,日子一久就會鋼筋腐蝕,甚至天花板塌陷、水泥塊掉落,威脅居家安全。

來當居家王 避免買到海砂屋的4大步驟

遠離房地產公害(一)-海砂屋

若對於自己的家裡是否是海砂屋有疑慮,有許多鑑定機構可供求助,像是台北市建築師公會、台北市結構工程工業技師公會、台灣建築學會...等,共有16個由台北市政府認可的專業機構,若真的懷疑自己住進了海砂屋,不會孤單的求助無門! 檢驗單位請參考:https://dba.gov.taipei/cp.aspx?n=F84FB7D8FCAB69BC

四、條件協商 

預售屋接待中心或是房仲業者賣屋常會營造「集體熱鬧看屋」的氣氛,看屋時一定要有耐性的挑三揀四,慢慢看房子的格局、採光、交通、生活機能各方面是否適合自己。就算錯過喜歡的房子也不要懊悔,因為買方市場裡永遠有更棒的房子會不斷釋出,不要在衝動之下買房子。


(ㄧ)市場調查 
你多久沒上實價登錄網?房價計算現在更精準可以實際使用坪數的每坪單價 實價登錄網網址:https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action

有助於掌握最適當的房市買賣價格,如果可以更了解目前的市場狀況,在談價錢的時候會處於相對有利的地位。民眾一定要多多利用!


1. 實價登錄:

掌握「時機、地段、產品」等關鍵因素是缺一不可,這樣才會有比較大的勝算。買賣歷程資訊掌握區域內近期的平均房價,來了解當區房價水平,可以和前段時間的平均房價作比較漲跌趨勢(注意可能有延遲上傳資料、價格是否計入車位價、頂加拆算情形)。還有預售建案因戶別差異而價格有所不同,例如高低樓層、是否有景觀、臨路與不臨路、座向採光及通風等條件,都會產生每坪3萬~5萬、甚至10萬元的差距,所以不能只看實價數字來買預售屋。

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▲圖片來源:全國商工行政服務入口網

2. 建案評價:跟實際入住住戶或管理員詢問,調查建設公司基本資料「全國商工行政服務入口網」商工登記公示資料查詢服務(https://findbiz.nat.gov.tw/fts/query/QueryBar/queryInit.do),像是負責人、核准設立日期(成立時間長為佳)、資本總額(資本額大為佳)等,過往有沒有在訴訟紀錄,到司法院首頁(www.judicial.gov. tw)裁判書查詢、廣告不實紀錄,查詢公平交易委員會的網站(www. ftc.gov.tw)輸入公司名稱,查詢有沒有發生房屋漏水、公安意外事件。


▲圖片來源:台灣永續關懷協會

可選擇有台灣誠信建商認證的(http://formosa21.com.tw/)需要達成以下六點,才能獲得台灣誠信建商。(以下摘自台灣誠信建商網站

1.公司設立之實收資本額至少達新台幣2500萬以上

2.公司設立至少3年以上且已有完工交屋實績30戶以上(96年修訂)

3.公司及負責人誠實繳稅,無拖欠國稅或地方稅之情形

4.公司及負責人信用良好,無跳票、拒絕往來戶之情況

5.銷售務實,最近5年內無被行政院公平會處分確定之案件

6.售後服務良好,在消保團體無消費者購屋糾紛申訴未結案件。

 

3. 活絡度:可觀察市場是否活絡?買氣佳建商可能調高售價不容易講價,反之房市淡季、新成屋完工戶數增加,購屋民眾的議價空間也跟著拉大,會對買方有利。 如果當地就業機會增加或有重大建設,可能會帶動當地發展,這點可以列入參考。

(二)議價
大量推案、新成屋完工數量大幅增加,使用執照戶數上升「買方市場」議價空間變大,自己要做足功課,包括附近1~2年以來的實價登錄房價的行情、鄰近的預售建案、新成屋建案以及中古屋房價的落差有多少?這些行情都能夠講得出來時,建商或代銷公司就會知道你不是來亂的,是真的有心要來買房子的,想要騙你更高的價格也騙不了你,自然就會給你最實在、最真心的價格來抓住這個買方市場裡可貴的買家。 擺出一付「可有可無」的姿態,如果這裡買不到房子,那就只好到別處去買也沒關係。如果這個建案的餘屋量夠多、賣出去的數量又少、民眾又很有購屋誠意時,那麼對建商用「請求超低價成交」的哀兵姿態是有可能成交的!節錄自:買房子我最大!殺價姿態更重要

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五、簽約及貸款規劃 

▲圖片來源:一張圖搞懂房地買賣應繳納的稅費

付款分為簽約、用印、完稅、尾款四階段


(ㄧ)   簽約到過戶 
價格協商後達成協議,買賣雙方簽立「不動產買賣合約書」透過代書見證簽約,倘若本人無法到現場,可請代理人來簽約。代書會將先前請本人親簽 和 蓋有印鑑章的委託書給代理人。

買家與賣家準備的不同,簽約需要準備以下

買家:身分證、印章、購屋簽約金 、簽約潤筆費
賣家:身分證、印鑑章、印鑑證明、權狀正本、簽約潤筆費

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顛覆房地產觀念!房子別留給子女(生前/往生後過戶)

1. 用印:是確定買賣雙方蓋印鑑章的手續,買賣方把房屋過戶所需證明文件交付代書,像是增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契契約書)。 簽約至用印約3~5日,由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件,請買方決定貸款銀行(大約1~2週)並且由代書整理報稅及貸款資料後送件, 銀行收件後會審查、估價、聯徵查詢、對保、用印。 

買家:立約人印章、登記名義人的身分證正本、身分證明文件三份(身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本)、政府應繳規費、稅費及代書費
賣家:印鑑章、印鑑證明2份、戶口名簿影本2份(或戶籍謄本2份)、房屋稅單或地價稅單正本

2. 完稅:稅捐單位核發稅單後,代書通知買賣雙方出面繳增值稅(現金1日內,支票3日內)和契稅,買方要支付完稅款項,讓代書過戶、設定送件。 

六   貸款管道及流程 

▲圖片來源:內政部不動產資訊平台

大多數人都需要向銀行或其他金融機構貸款。可自行打電話給貸款金融機構詢問貸款利率、額度等資訊,也可詢問建商、仲介公司合作銀行是比較省時的方法。若為首購可要找有承辦「政府首購優惠貸款」的銀行辦理。(首購優惠不一定划算 多比較!)

要注意銀行貸款有一定的鑑價程序,除參照區域行情、屋齡、屋況、用途(自住、商用)等條件,重點是「房子好不好賣?」頂樓違法加蓋、陽光樓(地下室房子)、坪數太大、電塔或宮廟旁的房子,會關係到房屋鑑價高低,另外15坪以下不容易承作。

購屋價不等於是銀行認定的不動產市價,銀行估價較保守,申貸人自備款要準備得充足一點。需要考量 貸款額度 與 計算利率水準、還款期限與方式,房貸條款密密麻麻要詳閱,選擇較佳的貸款條件!

房小編建議在申辦房貸時要注意三點

1)         利率水準(影響利息支付,越低負擔越小)

2)         考慮貸款額度(每月還款金額建議在每月固定收入30%)

3)         考量還款有無限制(像是 提前還款要支付違約金)

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別管房貸利率降多少了 這種貸款別亂借來購屋

貸款流程精簡如下:

1.        找房貸的金融機構/銀行
2.        銀行對不動產鑑價 與 回報不動產可貸額度
3.        填寫「貸款申請書」讓銀行徵信信用紀錄 提供 「財力證明文件」供銀行審核
4.        銀行簽擬審核意見及核貸條件
5.        簽約對保 (契約簽訂)注意:總金額、貸款年限 、違約金年限、貸款利率
6.        不動產設定給貸款銀行 「房屋權狀+土地權狀」至「地政事務所」辦理
7.        完成,銀行撥款 

▲圖片來源:提高銀行鑑價有撇步

第三點詳情:

填寫貸款申請書:評估後銀行會回報可貸額度, 銀行會先徵信查詢貸款人以往的信用記錄。故要求填寫「貸款申請書」或「徵信同意書」。財力證明文件供銀行審核,以證明個人的償債能力。

 

需準備

1.        借款人身份證(已婚者附配偶身份證或戶口名簿)
2.        不動產權狀正本或謄本(可到銀行授信部門填寫或先傳真給銀行作業,徵信審查時再繳交正本查驗) 
3.        徵信同意書
4.        財力證明文件 (扣繳憑單、存摺影本、薪資表(或在職證明)等)

貸款銀行會取得貸款人同意向金融聯合徵信中心查詢信用狀況並進行房屋鑑價的工作,工作天大約7到10天,核定貸款額度依照徵信的還款能力、鑑價結果而定
房貸戶看過來!提高銀行鑑價有撇步

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▲圖片來源:對保辦房貸先看過來!

5) 對保、簽訂貸款契約:
對保需當事人親自辦理,簽約與對保就是和銀行貸款契約簽訂,一般會有合約審閱期,請代書先向銀行取得貸款契約書仔細閱讀。簽完約記得和銀行拿合約副本喔!

請注意> 總金額、貸款年限 、違約金的年限、貸款利率及貸款利率可能的變化 

對保辦房貸先看過來!幾件令人傻眼的事要注意

6) 擔保品抵押設定:擔保品(即所購買的房屋)辦理抵押權設定,一般都是委託代書到房屋所在行政區的地政事務所辦理。 自行辦理必須攜帶「房屋權狀+土地權狀」至「地政事務所」辦理設定, 地政規費為設定金額的千分之一,記得權狀必須取回, 銀行或代書無權您的保管不動產權狀。


7) 貸款核撥:銀行查驗貸款抵押後,將貸款金額撥入申請人之帳戶中。 


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由於房貸額度多寡與購屋資金直接相關,房貸申貸期間長達二、三十年甚至四十年,房貸利率水準高低影響利息支付。

在申辦房貸時應注意下列項目: 
1)   利率和貸款額度:

利率可以比較那家銀行條件較為優惠,是「固定式利率」與「浮動式利率」?

每月還款金額應在每月固定收入的30%左右,千萬不要貸款後影響生活品質。貸款額度與貸款人的還款能力有很大的關聯,有些建設及仲介公司與合作銀行通常在8成以上甚至更高。

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2) 還款彈性:
多數銀行推出多種優惠方案,但需要注意還款限制,像是:提前還款要支付違約金,借款人考量是否會造成資金運用困難。


3) 方便性:
可以把鄰近住家或辦公點為優先考量,或選擇分行據點較多的金融機構較有方便性。

 

六、交屋
買方支付尾款後,賣方即應與買方進行房屋點交,點交之內容應與不動產買賣契約書中所載相同,點交方式最好是“現場點交”避免事後糾紛產生。承辦代書至地政機關領取過戶完成新權狀,聯繫雙方交屋、交尾款時間,透過點交後(請參閱:驗屋注意事項),繳交標的物鑰匙、遙控器及住戶規約。

交屋前要準備的費用包括以下項目:摘自:交屋旺季來臨 首購族事前準備不可少

1. 預收社區管理費,金額大約是1萬元(豪宅社區甚至會收到3萬~5萬元),由建商先代收,等到社區管理委員會成立後,再連同建商提供的管理基金撥付給社區管委會專戶。

2. 天然瓦斯管線費大約2萬~4萬元,在買賣契約書中明訂是由建商或購屋者支付。

3. 代書費、印花稅或契稅的不足款項。大部分建商在交屋前和購屋者「對保」的階段,會預收一筆錢,但如果有「多退少補」情操,交屋時要銀貨兩訖。 最後在交屋前,要先找出兩年前、購買預售屋時所簽的「預售屋買賣契約書」,有和建商約定室內變更並簽有「室內變更登記單」或是「變更建材、設備」等文件的民眾,要核對裡面約定的項目。

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