實坪計價步步近逼!優缺點一次看分明

胡兆陽
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 內政部實價登錄網最近推岀「建坪單價計算」的功能,使得各界猜測政府有意逐步推動國內不動產市場的「實坪計價」制度,也引起正、反兩面的意見。贊成者認為,實坪計價可以真實顯現岀室內使用坪數的房價成本,但是反對者覺得以實坪計價,會讓房價瞬間飆高、失真,反而助漲房價、混亂房市交易秩序。究竟「實坪計價」在國內的不動產市場裡可不可行?實坪計價對購屋大眾又有什麼優、缺點?值得產、官、學界及民眾好好省思!


▲實坪計價對房市的影響甚大,需要有長時間、而且完善的措施才可行。

 首先內政部實價登錄網新增加的「建坪單價計算」功能,主要目的是讓民眾除了知道這間房子的「每坪房價」之外,可以多得到一份「實坪房價(亦稱為「淨坪價」)的數據。舉例來說,某個成交價750萬元房屋的主建物坪數(例如室內面積、客廳等)是25坪、共有部分坪數(例如交誼廳、電梯、走道等)是5坪。
此時實價登錄網上面的「平均單價」顯示是每坪25萬元(750萬/30坪),如果啟用「建坪單價計算」功能並且把共有坪數剔除,每坪單價就會變成30萬元(750萬/25坪),這種算法就是「實坪計價」方式。

現行房價計算、實坪計價的優、缺點比較

比較項目 現行房價計算 實坪制計價
計算方式 成交價/房屋權狀總坪數 成交價/主建物坪數
優點 為目前共通的房價算式、算出來的每坪房價比較低 建商減少蓋出太多的虛坪及公共設施面積、簡單算出室內坪數的購屋成本。
缺點 公設坪數以市價計算,對民眾較為吃虧、無法遏止房市虛坪的現象 每坪房價大幅拉高、可能擾亂房市短期交易秩序、影響民眾購屋意願。

資料來源:房地王整理

 由以上的例子可以發現,實坪計價扣掉了大公、小公等共同使用的坪數,每坪單價計算起來當然會比之前的每坪房價高岀許多,這會讓民眾覺得買到的房子實在太貴了,甚至產生「現在房價這麼高、永遠也買不起」等錯覺,少部分建商則可能把後續推案的每坪開價都訂得這麼高。如此一來,可能引發國內房地產市場混亂的連鎖反應。

 即然實坪計價有這些問題,為什麼政府還有意改變多年來國內房市的計價方式、推動以實坪計價的制度呢?原因有以下四點:
一、改變建商蓋太多虛坪、大而無當的公共設施坪數的作法,轉而降低公設比、給購屋民眾多一點主建物坪數。 

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▲好的社區公共設施可以增進居住品質,大而無當的虛坪才是房價偏高的元凶之一。

二、扣掉繁雜的共同使用、公共設施、停車位等坪數之後,可以讓每坪房價的計算方式更單純,購屋民眾更加簡單易懂。

三、民眾覺得房價太高、影響購屋意願的現況,可能讓建商願意適度的降低建案開價、或讓利給購屋民眾,達成「良幣逐劣幣」的目標。

四、可以加計「公設坪數的單價」,讓購屋民眾瞭解公共設施的購入成本。

 然而,不管實坪計算的制度有什麼優點、缺點,都不會立即在國內房地產市場裡實施,所以現階段只是先在實價登錄網站上加設「建坪單價計算」的功能而已,購屋、賣屋的民眾都不必太過擔心!

 

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