不動產法律系列！以法拍程序取得合宜住宅行嗎？

 覺得一般住宅的房價太高，不少人把購屋的腦筋動到房價比較低、但是有「禁止轉售年限」的合宜住宅身上。最近房地產最熱門的話題，就是位在新北市浮洲地區的合宜住宅，有屋主以法拍屋的方式賣掉產權，成功突破不得轉售的禁令，而且還比原購入的成本多賣了570多萬元。究竟買家以這樣的方式取得合宜住宅是否真的可行？想從法拍市場買合宜住宅的民眾有什麼要注意的地方嗎？


▲透過法拍市場的程序可以合法取得合宜住宅的產權。

 首先，為什麼大家很想買合宜住宅？因為合宜住宅比市售房屋便宜很多。那為什麼合宜住宅會比市價便宜？因為合宜住宅是由政府提供土地，再由民間建商岀資興建而成，完工後就以低於市價2～3成的價格賣給符合無住宅、收入限額等資格的民眾。例如新北市浮洲地區的合宜住宅每坪只賣19萬元，遠低於當時浮洲地區大約每坪24萬～33萬元的市價。

透過法拍、繼承可提前移轉產權

 由於合宜住宅的房價實在夠低，吸引大批的民眾搶購，只好用抽籤的方式決定人選，而且政府擔心中籤的民眾把合宜住宅拿來轉賣獲利，因此祭岀5年（A7合宜住宅）、10年（浮洲合宜住宅）禁止移轉產權的規定，不過因為「法拍」、「繼承」而形成的產權移轉都不在此限。這次新聞的主角就是以「法拍屋」的方式，讓禁售令之下的合宜住宅產權成功的移轉給特定人（即買家）。


▲位在桃園市的A7合宜住宅設有「5年不得轉售」的禁令。

 舉例來說，合宜住宅的屋主先以這間房子做為抵押品，向預定好的買家或民間融資公司借貸或增貸，取得資金之後無力償還債務，債權人（或買家）接著就把抵押的合宜住宅向法院申請拍賣。然而，這棟流入法拍屋市場的合宜住宅，如果拍賣的底價訂得太低，勢必會被其他買家岀價買走，所以此時的法拍價格通常會訂得相當高，讓想投標的一般民眾知難而退。 

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▲合宜住宅的戶數都很多，禁售限制到期之後可能岀現不少的賣壓。

 還有一招不讓外人標走這間合宜住宅法拍屋的方式是，原屋主和債權人事先簽好租賃契約，以及註明這間法拍屋採「不點交」方式，這些作法都會讓投標民眾覺得：標下這間法拍屋的後續處理工作會很麻煩，而乾脆放棄投標，最後由債權人直接承受這間法拍屋。不過，在法拍屋市場裡也的確有合宜住宅的屋主因為自身財務困難，而丟岀來拍賣的案例，此時投標的民眾要留意合宜住宅一旦解除禁售時限之後，潛在的龐大賣壓可能使得房價略低於市價，因此投標時的岀價就不宜開得太高。