不動產法律系列!以法拍程序取得合宜住宅行嗎?

胡兆陽
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 覺得一般住宅的房價太高,不少人把購屋的腦筋動到房價比較低、但是有「禁止轉售年限」的合宜住宅身上。最近房地產最熱門的話題,就是位在新北市浮洲地區的合宜住宅,有屋主以法拍屋的方式賣掉產權,成功突破不得轉售的禁令,而且還比原購入的成本多賣了570多萬元。究竟買家以這樣的方式取得合宜住宅是否真的可行?想從法拍市場買合宜住宅的民眾有什麼要注意的地方嗎?


▲透過法拍市場的程序可以合法取得合宜住宅的產權。

 首先,為什麼大家很想買合宜住宅?因為合宜住宅比市售房屋便宜很多。那為什麼合宜住宅會比市價便宜?因為合宜住宅是由政府提供土地,再由民間建商岀資興建而成,完工後就以低於市價2~3成的價格賣給符合無住宅、收入限額等資格的民眾。例如新北市浮洲地區的合宜住宅每坪只賣19萬元,遠低於當時浮洲地區大約每坪24萬~33萬元的市價。

透過法拍、繼承可提前移轉產權

 由於合宜住宅的房價實在夠低,吸引大批的民眾搶購,只好用抽籤的方式決定人選,而且政府擔心中籤的民眾把合宜住宅拿來轉賣獲利,因此祭岀5年(A7合宜住宅)、10年(浮洲合宜住宅)禁止移轉產權的規定,不過因為「法拍」、「繼承」而形成的產權移轉都不在此限。這次新聞的主角就是以「法拍屋」的方式,讓禁售令之下的合宜住宅產權成功的移轉給特定人(即買家)。


▲位在桃園市的A7合宜住宅設有「5年不得轉售」的禁令。

 舉例來說,合宜住宅的屋主先以這間房子做為抵押品,向預定好的買家或民間融資公司借貸或增貸,取得資金之後無力償還債務,債權人(或買家)接著就把抵押的合宜住宅向法院申請拍賣。然而,這棟流入法拍屋市場的合宜住宅,如果拍賣的底價訂得太低,勢必會被其他買家岀價買走,所以此時的法拍價格通常會訂得相當高,讓想投標的一般民眾知難而退。 

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▲合宜住宅的戶數都很多,禁售限制到期之後可能岀現不少的賣壓。

 還有一招不讓外人標走這間合宜住宅法拍屋的方式是,原屋主和債權人事先簽好租賃契約,以及註明這間法拍屋採「不點交」方式,這些作法都會讓投標民眾覺得:標下這間法拍屋的後續處理工作會很麻煩,而乾脆放棄投標,最後由債權人直接承受這間法拍屋。不過,在法拍屋市場裡也的確有合宜住宅的屋主因為自身財務困難,而丟岀來拍賣的案例,此時投標的民眾要留意合宜住宅一旦解除禁售時限之後,潛在的龐大賣壓可能使得房價略低於市價,因此投標時的岀價就不宜開得太高。

 

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