準備下訂了嗎?申辦房貸先過銀行鑑價這關

盧振池
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 你準備要下訂「這間房子」了嗎?首先除了你要有一點購屋自備款之外,更重要的是:你知道銀行對這間房子的鑑價是多少錢嗎?因為這個問題關係到你買這間房子會不會買貴了?銀行給你的貸款總額夠不夠?等問題。而銀行對房子的鑑價金額,與你的借貸信用好壞、還款能力高低都沒有關聯,只和這間房子的好壞有關而已,所以想要買房子之前,還是得先來看看銀行鑑定房價的重點。


▲銀行鑑價不動產的考量因素,正是你選屋、看屋的重點。

 首先,很多購屋民眾誤以為:「購屋成交價,就是房貸銀行認定的市價。」實際上是,銀行要把房貸借給你,第一步銀行要先鑑價這間房子值多少錢?才知道可以借給你多少,而不是你的購屋金額說了就算數!況且為了因應房價可能出現的波動、減少擔保品跌價的風險,銀行鑑價出來的價格通常會比你實際購屋的價格還低個10%左右。

 哪一種類型的房子,銀行鑑價岀來的價格會比較高?也就是可以讓購屋民眾申辦到足額的房屋貸款、比較會依照你的簽約價格、市價來核准房貸呢?幾個先決條件當然是「地段好」、「捷運站附近」、「近公園、綠地」、「屋齡新」等等,但是除此之外,還有以下幾個隱藏版、容易被民眾忽略的鑑價重點,值得民眾在看屋、選屋時一併納入考量因素:


▲房子的銀行鑑價金額想要拉高,好地段、好屋況已經是必備條件。

一、發現房子旁邊有高壓電塔、廟宇、墓地或特種行業場所的民眾,購屋的成交價當然會比一般市價還低個5~10%,沒發現這些嫌悪設施的民眾,房子就會買得貴多了,而銀行可不是省油的燈,這一類有嫌悪設施房屋的鑑價金額是會低一些的。

二、銀行對於特殊的房屋產品,例如陽光樓(即房子在地下一樓或地平線以下)、住辦混合大樓、有違建的房子等,鑑定岀來的房價也不會太高,因為民眾對這些特殊房屋的接受度會比一般房子差一點。


▲非特殊性、普羅大眾喜愛的房子,才能吸引比較多購屋者的青睞。

三、民眾在交通機能不佳、餘屋量又很大的偏遠重劃區買房子時,要知道銀行對這一類房子的鑑價會更嚴格一點、房貸成數可能少一點,因為將來房子若是淪為法拍屋,恐怕銀行難以拿回借岀去的房屋貸款,而不是只看重劃區房子的屋況好、屋齡新就隨便借給你足夠的房屋貸款。

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