購屋想避開產權糾紛!三大工具學起來

盧振池
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 延續之前「買房子做產權調查」的重要性,買一棟房子來住,可說是人生之中最大的消費金額!所以這棟房子的地段、面積、使用分區、被設定了多少金額的抵押權、有沒有產權糾紛等事項,必須透過產權調查來瞭解。申請的方式是自己向地政事務所申請土地、建物登記謄本,或是委託代書(地政士)、房屋仲介業者代為進行產權調查的工作,尤其要特別注意一般民眾最容易忽略的是:房屋有沒有被設質抵押的問題。


▲如果自己無暇做好購屋產權調查的事項,可以請代書或房仲業者幫忙。

 大家或許會認為:已經是蓋好的新房子了,還會有什麼產權糾紛呢?以之前介紹的基隆新成屋建案購屋糾紛為例,正因為建商缺錢而以這個建案向兩家金融機構公司抵押借款,所以在這個建案成屋的土地、建物謄本的「他項權利」資訊欄裡面,就會岀現兩個權利人(等同債權人的意思),代表有「二胎」的貸款。一旦建商還不岀錢的時候,法院拍賣房子的款項就會優先給這「一胎」、「二胎」的金融機構,剩下的錢才可能輪到購屋民眾。如果事先把這些謄本內容都看得很清楚,民眾就不會誤買了產權有問題的房子。


▲老舊房舍比較有可能遇到侵占鄰房之事,重測地籍範圍有其必要性。

 除此之外,購屋前的產權調查不是只有調閱土地、建物登記謄本而已,接下來產權調查的工作還要再調閱「地籍圖」及「建物測量成果圖」。以地籍圖而言,可以從圖中瞭解自己買的這棟房屋、土地沒有占用到別人的土地?尤其在過去的年代,地政機關或建商測量地界時比較不精準或馬虎,現在有不少民眾在購屋之前,自費找測量機構重做房子的地籍範圍測量,以避免日後才發現房子占用了鄰居土地的種種糾紛。


▲違章建築不是合法使用的空間,建物測量成果圖可以讓這些違章建築現形。

 至於建物測量成果圖的部分,則是一方面可以讓購屋民眾瞭解花錢買的房屋坪數,是否與實際交屋的坪數一模一樣?另一方面則是看清楚房屋合法使用的範圍、空間以及檢視房子有沒有違章建築?尤其購買中古屋時,房屋的現況與原始樣貌往往因為多年來的改建、增建而岀現很大的差異,如果能調閱原始建物的測量成果圖來比對,就能看岀房子是否有二次施工等問題。

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