地價指數縣市不同調!透露房市關鍵密碼

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

內政部地政司近日公告最新一期(民國106年4月到106年9月)的都市地價指數,數據顯示在全國22個縣市之中,只有4個縣市的都市地價指數是下跌的,其餘18個縣市的都市地價指數都是微幅上揚;在六大直轄市方面,只有台南市仍然持續上升,其餘包括桃園市、新北市、台中市的下滑幅度都加深。如此「縣」、「市」地價走勢不同調的情況,為今年的房市透露了什麼樣的訊息?  

都市地價指數  

首先要瞭解「都市地價指數」是由內政部地政司製訂的,數據來自於全國各直轄市、縣市都市計畫範圍內的工業區、住宅區、商業區等土地調查價格,然後扣除過高、過低的區段價格,取其中間值的查訪估算土地價格之後,再以此計算出某一區段半年之內的相對價格變動情形,最後才能編定、計算出這個區域的地價指數。  

「地價指數對於地價的意義,就像是物價指數對於物價波動的意義。」房地產業者表示,當民眾覺得物價一直上漲時,後續公布的物價指數就是呈現上揚的走勢;同樣的,當土地的價格向下修正時,半年後公布的地價指數就是呈現下跌的走勢,因此都市地價指數對房地產而言,其實算是一項「落後指標」。  

房地產 ▲土地是房地產之本,地價的變化與房市景氣息息相關。  

最明顯的例子是,2014年底的國內房地產市場開始步入空頭市場,同一時期的都市地價指數平均還有5%上下的漲勢,到了2015年國內房價急速下跌的時候,同一時期的都市地價指數卻只是「減緩漲勢」而已。最近2016、2017的這兩年房價仍在修正時期,全國都市地價總指數才轉為下滑的趨勢。  

既然都市地價指數是房地產市場的落後指標,當縣市鄉鎮的數值微漲、都會區的數值還在向下修正時,某方面也代表這些縣市鄉鎮的地價、房價可能已經具備微幅上漲的空間(因為之前的房價沒有超漲太多),而都會區的地價、房價也可能快到底部了(因為之前的房價超漲比較多)。當然,這樣的推測不能只看半年到1年期間的地價指數統計結果,而是得看2~3年的指數走勢才行。  

值得注意的是,台南市不僅是六都之中唯一都市地價指數上升的城市,還是連續3期的數據都是呈現上升的情形,而且本期的住宅區地價指數更是比前一期上升了0.78個百分點的幅度,顯示台南市的房地產市場景氣正逐漸脫離谷底,有機會邁向復甦之路。   

 

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