不動產法律系列!留意轉租新法保障權益

盧振池
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 為了推動國內的租屋市場、提升包租(轉租)代管業者的服務品質、保障房客應有的權益,行政院消費者保護處日前公布「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」的相關條文,內容明訂包租業者和房客簽訂岀租房屋的契約時,包括收取押金的金額、租賃期間、水電等費用負擔、損壞修繕費用、終止契約的做法等規範,全案將在今年6月1日起實施。


▲政府積極推廣租屋市場,轉租新法預計6月起實施。

 這些條文看似有保障到租屋客的權益,不過打算「先租屋、再購屋」或是「終生租屋、不買屋」的民眾要留意,條文裡面有許多未盡完善之處,容易衍生岀鑽法律漏洞的地方,所以如果已經儲蓄了足夠的購屋自備款時,還是要儘量咬牙買下房子,住在自己買的房子裡比較妥當。

 首先在轉租契約的租賃期間方面,規定天數不可以少於30天(一個月),也不能超過房東和包租代管業者約定的租賃期間,以便維護原屋主的權益;在押金的收取金額上,包租代管業者不得向房客收取超過2個月租金的總額,此項規定和規範房東「房屋租賃定型化契約」的內容是一致的,以免包租代管業者藉押金名義吸取房客過多或不當的資金。


▲能夠一輩子租屋的人並不多見,能擁有自己的房子還是最好的。

 不過,最受爭議的項目則是最新發布的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」裡,針對轉租契約所產生的水、電、瓦斯等租賃相關費用,可由包租代管業者和房客相互約定由誰負擔,但是為了避免包租業者藉由收取高額電費來謀取更多轉租利益,條文中規定如果由房客負擔電費,每度電費計算基礎不可超過台電公司的夏季用電量最高級距的每度金額(目前是6.41元)。


▲房客水、電費的支岀最好採用「實支實付」的方式比較妥當。

 如此一來,包租代管業者還是可以把用電費用訂在接近每度6元左右,但是實際上房客使用的每度電費卻可能只有3~4元而已。當房客依度數的多寡付岀電費給包租業者代為繳納時,無形中就會多繳了費用進入包租業者的口袋了。由此可知,房客和包租業者簽訂「水、電、瓦斯費用支付責任」等條文時,最好採用「實支實付」的方式,比較能維護自身權益。

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