不動產法律系列!弄懂買賣流程不怕被詐騙

胡兆陽
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 年關將近,各式各樣的詐騙取財行為又再岀江湖,尤其又以房地產的案件最應該受到矚目,因為很多不法之徒利用民眾不懂房市買賣流程、又急著在年關之前賣掉房屋、取得資金而疏於防備的弱點,在還沒付完全部的款項就拿到賣家的房地產權狀,然後將房子抵押給民間融資公司、或地下錢莊,取得詐騙資金之後就逃之夭夭,讓只拿到少少頭期款的賣屋民眾損失慘重。


▲不動產買賣的風險不小,自己要花心力搞懂交易流程。

 搞懂、並堅持按照正確的房屋買賣交易流程來走,就能避開賣屋被詐騙的風險,因為絕大多數的民眾都是第一次賣房子,對於房屋買賣的交易流程都不瞭解,如果只聽信詐騙者或他們提供代書的說法,很容易就落入被設計好的圈套,所以一定要自己熟悉買賣交易的流程才行,其步驟順序如下:

Step 1  付訂金
房屋交易的買方、賣方同意成交價、物件之後,由買方支付訂金(約成交價的2~5%)給賣方。

Step 2  雙方簽約
雙方在一天之內簽訂房屋買賣契約書,內容明定付款方式、指定履約款項專用帳戶、交屋日期等等,簽完約由買方支付「簽約金」(約成交價的10%)給買方或匯入履約保證專用帳戶。值得注意的是簽完約時,賣方不要把個人證件、房屋權狀全部交給買方指定的代書去申辦下一個流程,最好是找賣方自己熟悉的代書,以免房子被買方的代書偷偷抵押給別人。


▲擔心賣房子被詐騙?可以找自己信賴的代書來協辦。

Step 3  用印
「用印」是指買賣雙方以各自證件、買賣契約書等,向地政機關申請各式房屋交易稅單的流程,申辦的期間大約在一週之內,賣方申報的是土地増值稅,買方則是申報契稅,同時買方要在此時申請銀行估價、房屋貸款、和銀行對保等手續,並且買方在此階段要支付「用印款」(大約成交價的10%)給賣方或匯入履約保證專戶。

Step 4  完稅
用印之後大約30天以內,地政機關就會核發土地増值稅、契稅等各式稅單,供買賣雙方去繳納。通常買方這個階段,必須再支付所謂的「完稅款」(成交價的10%左右)給賣方或匯入履約保證專戶。

Step 5  過戶
買賣雙方該繳納的所有稅款都已經繳完之後,代書才會去辦理房屋過戶的手續,買方則設定房屋的抵押權給貸款銀行。此時如果賣方有還沒還完的房屋貸款,就在這裡一併做代償、抵押權塗銷等手續,大約在3天之內完成過戶。


▲驗屋過程可以提早進行,以便讓建商有充裕的時間去修好房屋瑕疵。

Step 6  交屋
通常過戶之後的1~2天之內就要辦好交屋,而交屋日之前,賣方要把房屋清空,如果是建商賣岀新成屋,要把之前所有的成屋瑕疵修理好,雙方一起查驗房屋,然後買方支付「交屋款」(約成交的3~5%)給賣方,賣方則交岀鑰匙給買家,履約保證專戶的款項也匯入賣方的帳戶裡,完成整個房屋買賣的流程。

房地王line: @djh4909b

 

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