釘子戶GG了!新版都更條例改變未來房市

盧振池
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 攸關全國未來房地產市場變化的「都市更新條例」修正案,終於在2018年12月的最後工作日正式三讀通過,或許民眾會認為自己的房子短時間之內不會進行都更,但實際上,國內有更多老屋改建、都市更新重建的住屋問題,正需要依靠這一項都市更新條例的落實來獲得解決,而且都更改建後的新屋銷售以及房市商機,也和未來購屋者的權利、義務息息相關,因此每一個購屋者應該要對新修正的「都市更新條例」有所認識。


▲立法院三讀通過「都市更新條例」修正案,可望加速老屋都更改建。

重點一、釘子戶處理機制
 本次三讀通過的「都更條例」修正案最重要、也是最受矚目的條文,就是増加了「釘子戶處理機制」-也就是外界所說的「釘子戶3+1條款」,主要是為了化解都更不同意戶的疑慮或不滿等因素,而設置預防都更爭議的處理機制,內容規定:
1. 為了避免都更發起者(例如建商)有惡意圈地、逼使民眾參與的情況,都更計畫要和都市計畫相連結,所以必須先送到地方政府的「都市計畫審議委員會」審議。
2. 通過後,都更計畫還要再送到地方政府的「都市更新審議委員會」審理,以合議、公開的方式審理都更的範圍是否合情合理。
3. 如果審理的過程還有爭議或是未達百分之百的同意,就要強制進行都更聽證的程序,以便化解紛爭。


▲新的都更條例可望解決老屋改建的相關問題。

重點二、政府代拆釘子戶
 如果前面的三道程序還是沒有解決不同意戶(即 釘子戶)的爭議時,地方政府可以透過協商平台,在60天之內決定拆除不同意戶的日期、方式和安置計畫,這些程序都完備之後,地方政府就可以動工拆除釘子戶,以利老屋都更計畫的推動,這一點就是所謂的釘子戶「+1」的條文;至於不同意戶,還是可以尋求後續的行政救濟程序。

重點三、拆完釘子戶才能預售都更案
 之前有老屋都更案還沒有拆除釘子戶,建商就先行開賣這個都更預售建案,結果建案根本無法開工、衍生出不少購屋糾紛。現在新修訂的都市更新條例規定都更預售建案必須舊屋完全拆除之後,才能進入銷售階段,以便保障購屋者的權益。


▲都更條例修正案讓都更參與者權利分配更透明,以往「文林苑」都更案遇到的種種問題將不復見。

重點四、容積獎勵透明化
 以往老屋都更難以推動的原因之一,就是都更權利、義務分配比例不夠清楚透明,都更案的獎勵容積由各地方政府審議決定,使得有的都更案利益多、有的卻很差,民眾不滿的聲浪當然也高。現在則改為由中央政府統一訂立都更建築容積獎勵的項目、額度、計算方式及申請條件,可以大幅増加都更計畫的透明度,提升地主(舊屋主)和都更實施者(建商)之間的信任度,民眾居住品質的提升、市容的改善以及龐大的房市改建商機也可望逐漸岀現。

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