地上權熱潮現再現!?符合購屋要件才是王道

盧振池
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 11月中旬,國有財產署公布今年以來的地上權土地招標案的標脫率已經回升到32%,是最近3年來的新高紀錄,但是前幾天國有財產署南區分署今年第3批招標地上權的結果卻不如預期,在台南、高雄及澎湖等地合計推出的4筆土地之中,只有高雄市岡山區接近河堤公園的地上權建地成功標出,即使是位在熱鬧地段的三民區地上權土地,竟然沒有任何建商願意投標。



 由此可知,在一般住宅建案市場的景氣還沒有全面復甦的情況下,銷售熱度通常比一般住宅市場還晚個1~2年的地上權住宅房市,其景氣復甦的情形還有待觀察,所以民眾此時想要挑選這一類產品的時候,除了要考量地段、地租等因素之外,跟著建商的敏銳嗅覺走也是個不錯的方法。

 首先,建商決定是否下標地上權土地的招標案時,第一個考量因素就是決標權利金的高低,因為這個金額直接關係到地上權住宅的推案價格。通常地上權住宅的每坪單價大約為市價的5~7成,地段好一點、房市景氣熱一點的話,地上權住宅的價格就在市價的6成多到7成多之間。前幾年台北市有個知名的地上權大建案,剛推出的平均單價只有市價的6成,後來隨著房市景氣持續上升,此地上權建案的訂價也一路跟著上調到市價的7成,當然也就影響了後續的建案銷售成績。


▲財政部鬆綁地租的計算方式,對於提高建商參與地上權標案的意願頗有幫助。

 因此,想買地上權建案的民眾必須保有「房價要合理」的堅持,不要去買到折扣不夠高的地上權住宅,以避免萬一房市景氣反轉,遭受到地上權住宅價格出現比一般住宅價格下滑幅度更大的遺憾。相對的,地段、生活機能差一點的地上權建案開價可能只有一般住宅價格的5成至6成而已(建商也不會笨到去標下地段太差的地上權標案),不過這樣便宜的房價不代表是你買進的理由,而是剛好自己的生活圈就在這附近,那麼這一類的低價地上權建案還是可以列為選項之一。

 最後是一般人容易忽略的「地租問題」。雖然現在新推出的地上權住宅地租的計算採用「部分固定、部分浮動」費率X公告地價的方式,但實際的金額是多少?自己能不能接受?後續公告地價的漲跌趨勢為何?這些都要瞭解清楚之後再去買它。尤其地上權的地租期間長達50~70年之久,長期下來蛋白區所累積的地價漲幅不見得比蛋黃區少,民眾購屋之前要好好概估一番。

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