不動產法律系列!房東可不可以拆我的招牌?

胡兆陽
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 年底縣市長的選舉打得火熱,意外的打出房地產糾紛?!原來是某房客未經房東同意,在租屋處懸掛支持候選人的招牌,房東要求拆掉不然要終止雙方的租約,房客也不滿房東的強制行為,已經不爽再繼續租下去、決定要搬走。法界人士認為,租賃的一切規範必須由雙方簽訂的契約而定,不是單方面說了就算,因此案例中的房東、房客都有各自的權益、義務必須遵守。


▲房客不能在外牆掛招牌?租賃契約裡有沒有寫明很重要。本圖非本案例

 這個案例是1位在台中市租店面開便當店的老闆,自掏腰包製作並懸掛某候選人的招牌於店面外牆上,房東看到之後要求他必須拆除,否則要中止店面的租賃合約。老闆聽了相當火大,認為店面租來就歸他自由使用,只要沒有做違法的事就行。當初和房東簽訂租賃合約時,也沒有規定不准做這些事,因此房東無權侵犯他的權益、要求撤除自訂的招牌。現在即然雙方的和諧氣氛已經被破壞,便當店老闆已經決定「不租了」、找到新的店面就要搬走。

 針對這件房東、房客的紛爭,法界人士認為房客在法律上比較站得住腳,因為一切租賃的行為規範,包括租屋地點、租賃期間、租金金額、收租方式、使用範圍及權益、禁止項目等等,都要在雙方簽訂的房屋租賃契約裡詳細記載清楚,如果發生任何糾紛或雙方認知的差異,才能夠以這項租賃契約做為裁決的依據。


▲租屋雙方想要減少出租糾紛,簽約前的詳細溝通不可少。

 很明顯地,這個案件的租賃契約裡並沒有規定「外牆不得自行利用、懸掛招牌」,所以房東就不能在事後禁止這些行為,要求房客「拆除招牌否則解約」更是已經違反租賃契約「不得片面自行解約」的規定,除非房客做出破壞建築物結構、違反社會風俗、公共安全或社區管理規定等事項。而上述禁止事項就算沒有寫在雙方簽訂的租賃契約裡面,房客也同樣不能去做。

 如果房東硬要強制動手拆掉房客花錢製作的外牆招牌,房客還可以控告房東的強制拆除、毀損物品等行為。但是同樣的,如果房東已經不再要求房客「拆除招牌否則搬家」,而房客仍然執意要另覓店面搬走,那就要按照雙方簽訂的租賃契約裡「提前解約」的條文規定,房客可能得付出部分違約金才走得了。

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