不動產法律系列！分管契約你簽了沒？

過去有一則社區管理委員會控告知名藝人占用社區共有空間的新聞，二審的判決結果出爐，和一審一樣都是由這位藝人勝訴。這項訴訟的結果令民眾非常好奇，為什麼社區裡由所有權人共同享有的空間被某一戶獨占使用，卻還會判決這一戶使用者是合法使用呢？法界人士表示，在不動產所有權的項目裡，有「單獨所有」以及「共同享有」兩種型態，在共同享有的空間，可以用「契約」的方式來約定其使用、收益或管理的方式，而這個契約就是大家所說的「分管契約」，這位藝人就是贏在分管契約所給予的法律保障。


▲在房地產買賣契約書裡，針對公共設施及使用權的部分就有分管契約的相關條文。

 不動產所有權的「單獨所有」，指的就是房子裡自己的使用空間，例如客廳、陽台、房間；至於「共同享有」指的則是自己屋外、大家共同持有的空間，包括中庭、地下室、露台或平台、頂樓空間等，有些是住戶可以隨意進出的空間（例如中庭），但是有些是住戶用不到、或是不方便使用到的空間，例如某個樓層的露台、平台或畸零空地，就會在房屋買賣契約書裡増列了前述的「分管契約」，約定由這戶住家使用這項共同空間。

 至於這次新聞事件的社區管委會則是認為此藝人居住在8、9樓的樓中樓住宅，卻長期占用了位在社區7樓的平台，當做是私人的空中花園，不准其他住戶隨意進入，因此提起訴訟。然而，一、二審的法官都認為當初所有買下這棟社區房子的全體住戶，在當時的不動產買賣契約書裡都和建商簽訂了「分管契約」，內容就是提到這一戶的房屋所有權人可以合法使用這個平台，最後當然會判決社區管委會敗訴。


▲具有露台使用權的所有權人，也必須負起露台的保養、修繕之責。

 有趣的是，社區管委會之前還為了要推翻這項分管契約的束縛，聯合了其他住戶以「超過3分之2的所有權人同意」的方式，通過提案終止這項分管契約。不過，依據現行法令的規定，「終止分管契約」屬於建築共有物的權益變更，所以和協議建築共有物的管理方法一樣，都需要「全體」所有權人的同意才能變更，而這個案例只有「3分之2」的所有權人同意是不夠的，因此社區管委會提出的終止分管契約還是無效。

 換句話說，使用7樓平台的這位房屋所有權人只要投「不同意」票，這項分管契約就無法被變更或終止，即使到了最高法院的判決也是一樣。由此可見分管契約的效力有多大，而且並不是一定要以「書面」契約才算數，包括明示(例如建商人員以口頭告知)或默示(例如依照一般住宅社區使用往例)，而購屋者當下沒有提出反對意見時，都可以算是分管契約已經成立，目的都是為了讓建築物的共有部分便於管理、使用。


▲必須經過全體社區所有權人的同意，才能變更或終止分管契約。

 不過為了減少日後的使用紛爭(例如4、5樓的住戶硬要進入2樓的屋內去使用位在2樓的露台)，絕大部分的建案買賣契約書裡，都會把分管契約標註在裡面。因此下次買房子在簽訂買賣契約書時，記得仔細查看這些分管契約的條文及規定。