地上權住宅重返榮耀?看熱鬧也要看門道

盧振池
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 最近國內相關的地上權不動產新聞頻傳,而且大多是正面的利多新聞,讓有意以比較低價格購屋的民眾想起:「逢低購買地上權房子的時機是不是已經來臨了?」其實,熱門的或搶標之下的地上權建案不一定就適合每個人,但是別人不愛的地上權房屋也不見得一定不適合自己住,因為一棟房子沒有絕對的「好」與「不好」,要看的是這間房子各方面合不合自己的胃口而已。


▲當房市價格居高不下時,地上權住宅的確是另一項選擇。圖為地上權建案「華固新天地」。

 近期地上權不動產的新聞包括高雄「R5新世界」地上權建案創下9成以上的銷售佳績、好市多(COSTCO)以115%的溢價率標下台中市北屯捷運機廠特定區土地、台北市空軍官兵活動中心地上權標案寫下溢價2.23倍、每坪土地單價720萬元的新紀錄、以及地上權建案「華固新天地」的地租過高仲裁案獲得勝訴等等,一時之間也跟著炒熱了地上權不動產的相關話題。

 然而,最近想要買地上權房屋的民眾仍然要保持冷靜,不要被一些地上權的激情資訊衝昏頭。因為每個地上權土地標售案的地段、土地用途、投標者及其投標因素都不相同,所以不能只看見一、兩個標案標出好成績,就直接認定地上權市場要翻身了。例如這次空軍官兵活動中心的地上權標售案之所以創下此高價的成績,主要是土地位在台北市仁愛路及復興南路交叉口的黃金地段上,又是由眾多資金雄厚的壽險金控公司搶標而成的,而且土地也限定不能蓋豪宅,只能做商辦、旅館使用,所以和一般的地上權住宅建案不能劃上等號。

 不過,如果從投資出租的角度來看,部分地上權的建案卻是相當適合想當包租公、包租婆的民眾來嚐試。舉例來說,位在高雄市政府生活圈旁的「微笑時代」地上權新成屋建案將在今年928檔期上市,以每坪單價17萬多的價格買下出租三房+車位的產品,總價也才700多萬元,換算當地的每個月1.5萬~2萬元的租金收益,出租報酬率可以達到3~3.5%,初期卻只要拿出低於30%的購屋自備款而已。


▲高雄市政府生活圈旁的「微笑時代」地上權新成屋建案將在9月底登場。國揚建設

 當然,買地上權房子來出租的相關費用,不是只有房貸利息、修繕等費用而已,還有每年要繳交的地租負擔、尋找房客以及房客水準等問題也要一併考量。至於買相對便宜的地上權房子來居住時,要考量的項目就更多了,例如房屋貸款的申請難易度、房貸利率是否比較高?家屬及親人是否支持?地租支出是否太高?子女繼承的問題等項目。


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